Šobrīd pircēji tiek mierināti ar nelielu daudzumu labu ziņu, pārdevēji ir neziņā, bet spekulanti steidz atbrīvoties no peļņai sapirktajiem īpašumiem. Savu artavu šajos procesos ieguldījusi arī valdība. Tā var raksturot aizvadīto pusgadu īpašumu tirgū.
Īpašumu tirgū valda apjukums (105)
Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
Kas gaidāms turpmāk, drošas prognozes neviens neņemas izteikt. Daudz būs atkarīgs no kreditēšanas attīstības un valsts makroekonomikas – ja tuvosies tās krīze, tā ietekmēs arī nekustamo īpašumu nozari.
Stagnācija un lēciens?
Kopš pavasara pārdošanai piedāvāto mājokļu skaits Rīgā strauji audzis. Daudzi spekulanti nobijās no gaidāmajiem valdības pretinflācijas pasākumiem, turklāt cenas jau bija sasniegušas ļoti augstu līmeni, salīdzinot ar mūsu ļaužu ienākumiem. Piedāvājums auga, bet pieprasījums nesekoja, lai gan saglabājās augsts. Loģiski, ka cenas sāka mazliet kristies. To secinājuši visi lielākie īpašumu tirgotāji. Kritums nav īpaši liels?– 2–4% pēdējos mēnešos. Palētināšanās nav skārusi visas mītņu grupas, piemēram, lielie dzīvokļi palikuši tikpat kā nemainīgi dārgi. Iespējams, tāpēc, ka to ir mazāk nekā 1–2 istabu mājokļu.
Cenu kritumu ietekmēja ne tikai piedāvājuma un pieprasījuma attiecības pārmaiņas, bet arī kreditēšanas apsīkuma gaidas. Arī tas bija saistīts ar valdības "pretinflācijas pasākumiem". Jaunie normatīvi iedarbināti nesen, tāpēc nevar spriest, vai gaidas piepildās. Bankas oficiāli apgalvo, ka kreditēšana turpinās attīstīties, tikai ne tik strauji kā pērn. Un aizņemties varēs, lai gan būs vairāk birokrātisku prasību, piemēram, jāsaņem izziņa par ienākumiem no Valsts ieņēmumu dienesta (VID). Nav īsti skaidrs, kā jāpiemēro un kā kontrolēs normatīvu prasību par aizdevumu izsniegšanu, vērtējot kredītņēmēju ienākumus saskaņā ar VID izziņu. Cik zināms, mūsu bankas, kas ir ārzemju finanšu institūciju meitasuzņēmumi, meklē iespējas kreditēšanu atkal atvieglot.
Pēdējo sešu mēnešu notikumi ir izraisījuši arī zināmu apjukumu nozarē kopumā, secinājuši SIA "Ober Haus Real Estate Latvia" speciālisti. Lai gan pasaulē ir plaša nekustamā īpašuma tirgus pieredze, teorētiski un praktiski pētījumi, tomēr nevienu modeli nevar tieši attiecināt uz citu valsti. Kā zināms, nekustamajā īpašumā visu nosaka trīs svarīgi faktori: "Vieta, vieta un vieta." Tāpēc ir iespējas izteikt teorētiski pamatotas un vienlaicīgi arī pilnīgi pretējas prognozes par attīstību tuvākajā laikā un ilgtermiņā. Bankas samazinās riskus, un arī inflācijas temps samazināsies, tomēr kā blakus efekts var attīstīties nekustamā īpašuma nozares stagnācija, kurai sekotu jauns cenu skrējiens pēc iziešanas no stagnācijas posma, norāda "Ober Haus Real Estate Latvia" mārketinga vadītājs Andris Doveiks.
Spekulanti ir apturēti
"Pretinflācijas" normatīvi paredz, ka jāmaksā lielāka valsts nodeva, ja reģistrē īpašumtiesības vairākiem īpašumiem, kā arī iedzīvotāju ienākuma nodoklis no īpašuma pārdošanas, ja tas notiks piecu gadu laikā pēc iegādes. Pēdējais noteikums attiecas uz tiem dzīvokļiem, mājām, zemi u.c., kas iegādāti pēc šī gada jūnija. Tāpēc agrāk sapirktos spekulanti vēl pāris gadus var mierīgi pārdot bez lielām bažām, ka peļņā vajadzēs dalīties ar valsti. Tomēr daudzi jau pasteigušies no tiem atbrīvoties.
Visi spekulanti vēl nav savus īpašumus pārdevuši, stāsta SIA "Balsts" valdes priekšsēdētājs Aigars Zariņš. Bet, kā secinājuši "Latio" speciālisti, vairums nopietnāko īstermiņa investoru jau ir pārcēlušies uz attīstības tirgus valstīm, piemēram, Bulgāriju vai Rumāniju.
Labi, ka pretinflācijas normatīvu dēļ spekulanti vairs nav tik aktīvi, atzīst SIA "NIRA fonds" valdes priekšsēdētājs Vadims Markovs. Tomēr arī tiem, kas vēlas iegādāties īpašumu savām vajadzībām, tagad grūtāk saņemt kredītu. Daudziem jau radušās grūtības agrāk piešķirtu kredītu atmaksāt – pēc "NIRA fonda" ziņām, aug šādu īpašumu pārdošanas gadījumu skaits. "Balstā" gan tādus procesus nav fiksējuši.
Pirkt vai pārdot?
Neviens nevar prognozēt, cik ilgi turpināsies dzīvokļu cenu kritums. Daudz būs atkarīgs no bankām, vai tās atradīs veidus, kā kreditēšanu turpināt attīstīt, domā V. Markovs.
Mājokļu cenas stabilizēsies, uzskata A. Zariņš. Visos segmentos izmaiņas nebūs vienādas, piemēram, lietuviešu projekta vienistabas dzīvokļiem pārdevēji būs spiesti tās pazemināt vairāk. Darījumu daudzums kopumā nav samazinājies, arī zemesgrāmatā reģistrēto īpašumu skaits nav īpaši mainījies. Pieprasījums arvien ir lielāks par piedāvājumu. Kopumā dzīvokļu pārdošanas laiks kļūst ilgāks, bet tas ir normāli, un nekustamais īpašums ilgtermiņā lētāks nekļūs – pēc laika tirgus turpinās attīstīties, cenām palielinoties par 5–10% gadā.
Jaunie projekti, zeme, ciemati
Jauno projektu dzīvokļiem cenas jau kopumā ir augstas un vairs nemainās – vispārējā nogaidīšana skārusi arī šo jomu. Iespējams, dažiem attīstītājiem, kas līdz šim cenas paaugstinājuši, vajadzēs tās pazemināt, lai varētu visus mājokļus pārdot, pieļauj A. Zariņš. Bet V. Markovs stāsta, ka vairāki attīstītāji vēlas savus projektus pārdot, jo nespēj atdot bankas kredītu. Taču patlaban nav lielu investoru, kas gatavi pirkt projektus. Turklāt bankas vairs nevēlas kreditēt zemes iegādi attīstības projektu īstenošanai un namu celtniecībai. Tas nozīmē, ka pēc gada projektu var būt mazāk un jaunu mītņu cenas nekritīsies.
Dažas bankas vairs negrib kreditēt zemes iegādi ciematu plānošanai, citas prasa ļoti lielu attīstītāja paša līdzdalību, un tas ietekmēs cenas. Bet māju grib daudzi, tāpēc pērk apbūves zemi. Kā stāsta A. Zariņš, zemes cenu vidējais palielinājums sanāk ļoti liels – līdz 60%. Rīgas centrā, Mežaparkā, Baltezerā u.c. tās jau ir ļoti augstas un vairs praktiski nemainās, tāpēc ģimenes mājas celšanai tiek meklēti zemes gabali tālāk no galvaspilsētas, stundas brauciena attālumā. Tāpēc apkaimē cenas aug strauji.
Pamazām arī mājokļu cenas lielākos rajonu centros un Rīgai tuvākajās pilsētās tuvojas galvaspilsētas līmenim, tomēr diez vai to sasniegs – ne Liepājā, ne Daugavpilī, Jelgavā vai Ogres rajonā nav tāds mājokļu trūkums, turklāt iedzīvotāju mazāk un viņu ienākumu līmenis zemāks, un vienlaikus izvēršas jaunu namu būvniecība.
***
Ko darīt?
=Ja mājokli vajag dzīvošanai un var atļauties maksāt lielos kredītprocentus, tad jāpērk. Bet der atcerēties, ka darījumi parasti notiek par 5–10% zemāku cenu, nekā pārdevējs sākumā norādījis...
=Ja dzīvokli vajag pārdot, tad tas jādara, jo cenas sāk kristies. Bet, ja var pagaidīt un pieturēt, tad gan jāpadomā, vai steigties – iespējams, tās atkal celsies.