Esi sava dzīvokļa saimnieks (15)

CopyLinkedIn Draugiem X
Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.

"Nedēļa" jau apskatījusi denacionalizēto namu mazturīgo iedzīvotāju problēmas un perspektīvas. Šoreiz – par privatizēto daudzdzīvokļu namu iedzīvotājiem.

Valsts aģentūras Mājokļu aģentūra dzīvokļu attīstības departamenta vadītājs Valdis Zaķis stāsta, ka vairāk par denacionalizēto namu un dzīvokļu īrnieku vai privatizētāju situāciju viņu uztrauc tas, kas norisinās cilvēku galvās. „Aizvadīto 13 neatkarības un privātīpašuma gados nav mainījusies cilvēku attieksme pret mājokļiem – vairums joprojām domā kā īrnieki, nevis kā privātīpašnieki. Neraugoties uz privatizāciju, cilvēki joprojām nejūtas saimnieki savā mājā (nav runa par dzīvokli) un visu prasa no apsaimniekotāja – vairumā gadījumu no namu pārvaldes. Turklāt, prasot kaut ko no apsaimniekotāja, cilvēki nejūtas vis kā pasūtītāji, bet gan kā klienti, kuriem nepieciešama apsaimniekotāja labvēlība. Pareizi būtu, ja nama īpašnieki apvienotos un kļūtu par reāliem tā pārvaldītājiem. Tad viņi varētu pieņemt lēmumus, ko tieši darīt, un pasūtīt šos darbus apsaimniekotājam (namu pārvaldei vai citai organizācijai), kura tad jau izlemtu, kā to darīt. Respektīvi, attiecībām abu pušu starpā vajadzētu veidoties līdzīgi tam, kā attiecības veidojas starp kāda uzņēmuma padomi un valdi.” Vecās (ne)labās namu pārvaldes un nauda Kā apgalvo Valdis Zaķis, šobrīd Rīgā no tās summas, ko cilvēki maksā par ēkas apsaimniekošanu – 14,8 santīmiem par kvadrātmetru, vidēji vairāk nekā puse – 8,7 sant./m2 – tiek tērēta namu pārvalžu administratīvajām izmaksām. Respektīvi, apgalvojumi, ka namu pārvaldēm administratīvās izmaksas ir zemas, nav patiesi, un, taisnību sakot, privātīpašnieku kooperatīviem, kad tādi izveidosies, būtu vērts pārdomāt, vai viņi vēlas maksāt šādu naudu vai arī jādomā par lētāku apsaimniekošanas veidu. Taču daudz interesantāks ir stāsts par atlikušo naudas daļu. Šai daļai – 6,1 sant./m2 – vajadzētu uzkrāties katras konkrētās mājas uzkrājumu fondā, protams, ja tā nav izlietota remontam vai citiem darbiem mājas labā. Vienas sekcijas deviņu stāvu mājai (2000 m2) šādā veidā gada laikā varētu uzkrāties 1464 lati, kas ir diezgan būtisks resurss nama uzlabojumiem – projekta sagatavošanai, apsekošanai, siltināšanai u.c. darbiem. „Baidos, ka tas tā nenotiek, un par to, kur šīs summas tiek izmantotas, spēj atbildēt tikai konkrētās namu pārvaldes. Cik zināms, tās tiek izmantotas kā kopīgā nauda visu namu pārvaldes ziņā esošo māju remontiem vai kādu citu nepieciešamo darbu veikšanai. Pašvaldības, atbildot uz jautājumu par šīs naudas izlietojumu, parasti runā par parādiem – gadiem ilgi krātā nauda aizejot parādu dzēšanai. Otrs arguments – namu pārvaldes spējot labāk manevrēt ar līdzekļiem. Piemēram, ja jūsu mājai vajadzīgs jumts, tad, paņemot naudu no citām mājām, to var uzlikt šogad, citādi pašiem nauda jumtam būtu jākrāj desmit gadus,” stāsta V. Zaķis. Jāpiebilst, ka šāda pieeja ir acīmredzami izdevīga sliktākā stāvoklī esošām vecākām mājām, bet neizdevīga – relatīvi jaunām vai vienkārši labi apsaimniekotām ēkām. Visbeidzot – tas ir tas pats vecais administratīvais sociālisms, kam bija raksturīga pārliecība, ka gan jau kāds cits, nevis īpašnieki labāk spēs izlemt to, kas jādara ar viņu īpašumu. „Ja nama īpašnieki būtu organizēti un būtu izveidojuši savu kooperatīvu, viņiem būtu likumīgas tiesības interesēties par savas naudas izlietojumu, t.i. to, cik šis izlietojums atbilst konkrētās mājas interesēm. Uz šādu īpašnieka kooperatīva pieprasījumu namu pārvalde būtu spiesta sniegt precīzu atskaiti,” tā Valdis Zaķis. Diemžēl katra atsevišķā dzīvokļa pieprasījumam šāda spēka nav. Visu zemju īpašnieki, apvienojieties! Namu pārvaldēm ir izdevīgi, ka īpašnieki nav vienoti, saka V. Zaķis. Tas traucē alternatīva namu apsaimniekošanas tirgus veidošanos un palīdz namu pārvaldēm saglabāt savu monopolstāvokli. Arī pašvaldības neslēpti lobē savu namu pārvalžu darbību, finansiāli tās dotējot. Tā kā ir daudz mazturīgo, kas laikus nenomaksā rēķinus, veidojas parādi. Rīgas pašvaldības palīdz namu pārvaldēm ar īstermiņa aizdevumu (overdraftu), privātajiem šajā gadījumā būtu jāizliek sava nauda. Taču faktiski pašvaldības ar savām dotācijām grauj namu apsaimniekošanas tirgu, jo privātajām namu apsaimniekošanas firmām jākonkurē ar dotētajām namu pārvaldēm. Tādēļ privātā iniciatīva šajā tirgū ir tik vāja. Īpašnieku nespēju apvienoties veicina arī materiālā situācija – pētījumi liecina, ka pēdējos gados materiālā stāvokļa izmaiņas notiek tikai turīgajā un vidēji turīgajā iedzīvotāju daļā, bet 60% lielajā mazturīgo masā nekas nemainās. Diemžēl mūžīgi šāds stāvoklis turpināties nevarēs – Mājokļu aģentūras rīcībā esošie socioloģiskie dati liecina, ka 54% Rīgas iedzīvotāju vēlas dzīvot individuālajās mājās. Pieaugot konkurencei un maksātspējai, turīgajam slānim būs tendence aiziet no daudzdzīvokļu mājām. Īpašnieku nespēja apvienoties efektīvai rīcībai savas mājas labā tikai veicinās šo procesu, un tā var izveidoties situācija, ka daudzdzīvokļu mājās paliek dzīvot tikai maksātnespējīgie. Tādēļ tiekot domāts par likumdošanas mehānismiem, kas veicinātu namīpašnieku kopīgu rīcību vai pat piespiestu uz to. Dārgā kauja par siltumu Pats svarīgākais, ko apvienojušies nama īpašnieki var darīt sev piederošās mājas labā, ir to siltināt, jo maksātspējas trūkuma un augošo parādu dēļ siltuma patērētāji pakāpeniski nonāk arvien lielākā piespiedu atkarībā no a/s Rīgas siltums. „Tā kā pakāpeniski mājas tiks siltinātas, teorētiski Rīgas siltumam (RS) pamazām vajadzētu ražot arvien mazāk siltuma. Kur ir garantija, ka, samazinoties pieprasījumam pēc siltuma, šis monopoluzņēmums nekompensēs to ar tarifu pieaugumu?” jautā Mājokļu aģentūras Dzīvokļu attīstības departamenta vadītājs. „Otra problēma – siltuma ražošanas un pārvades energoefektivitāte. Vecās padomju laika siltuma pārvades līnijas rada RS milzīgus siltuma zaudējumus. Izeja būtu atrodama vai nu ļoti dārgā rekonstrukcijā, kas neizbēgami tiktu finansēta uz siltuma patērētāju rēķina, vai arī izveidojot virkni lokālu nelielu siltuma ražotāju, kuriem siltums nebūtu jāpārvada pa tik garām līnijām. Šo ceļu iet Eiropa, taču Rīgas siltums ļoti cenšas saglabāt savu nišu tirgū un nav ieinteresēts alternatīvu veidošanā.” Kopumā V. Zaķa vērtējumā īpašnieku vājuma un neorganizētības dēļ monopolisti viņus „slauc”, piespiežot maksāt ražotāju izmaksas. Rīgā pozitīvi esot tas, ka mājās ir uzstādīti kopējie siltuma skaitītāji un iedzīvotāji vismaz var vērtēt, cik siltuma tiek patērēts. Siltuma perspektīva Vidēji Latvijas mājām ir 2,6–3 reizes lielāka siltuma caurlaidība nekā Eiropas mājām. Tas nozīmē, ka visi Latvijas iedzīvotāji pārmaksā par savu dzīvokļu apsildi. Mājokļu aģentūras veiktais māju siltināšanas pilotprojekts pierādīja, ka arī Latvijā būvētajās mājās var sasniegt Eiropai raksturīgos siltuma caurlaidības rādītājus. Starp citu – dažas mājas ar Eiropai tuviem rādītājiem Latvijā jau ir, tikai tās nav būvētas mūsdienās, bet gan pirms kara – Rīgā. Vairākām dzīvojamām mājām Aspazijas bulvārī sienās ir iemūrēti salmi, kas nodrošina lielisku siltumizolāciju. Taču eiropieši negrasās apstāties pie sasniegtā – t.s. gudro māju projekti samazina siltuma patēriņu līdz pat 15 kWh/m2 gadā, kas ir vairāk nekā desmit reizes mazāk par to, kā siltumu patērē vidēja Latvijas māja (180 kWh/m2 gadā). Eiropā pārejai uz šādām mājām būtu jānotiek 10–20 gadu laikā. Tas varētu notikt arī Latvijā, ja vien īpašnieki spētu apvienoties un uzsākt apzinātas darbības savu māju uzlabošanā. Pirmo šādu „gudro māju” ciematu Latvijā gatavojas būvēt jau 2004. – 2005. gadā. Mājas attīstības iespējas Tas, ko namīpašnieki var darīt tūlīt, nemaz neprasa tik daudz naudas. „Samazināt jebkuras mājas siltuma patēriņu par 10–20% var vispār bez kādām īpašām investīcijām, tikai mainot attieksmi pret savu īpašumu,” saka V. Zaķis. „Šādu siltuma ietaupījumu dos tas, ka visi logi mājā būs iestikloti, ārdurvis aizvērtas, radiatori kāpņu telpās, ja tādi ir, būs atslēgti, un dzīvokļos pie sienas aiz radiatoriem tiks pielīmēta atstarojošā plēve, kas par dažiem santīmiem nopērkama celtniecības preču veikalos. Tad beidzot radiatori pārstās pusi siltuma tērēt ārsienas apsildei.” Otrkārt, saka Valdis Zaķis, cilvēkiem jāsaprot, kādu komfortu viņi var atļauties un attiecīgi jārīkojas. Katrs papildu siltuma grāds pie istabas temperatūras rada 6% izmaksu, tātad starpība starp 18°C un 24°C istabā izmaksu ziņā ir 36%. Mājas turpmākā attīstība, protams, būs jāfinansē ar kredītu palīdzību. Pēc V. Zaķa domām, pašlaik ērtākā ir Hipotēku un zemes bankā pieejamā mājas attīstības kreditēšanas programma, jo, to izmantojot, mājā nekas nav jāieķīlā – banka atgūst kredītu no esošās naudas plūsmas (iedzīvotāji turpina maksāt iepriekšējos siltuma maksājumus kredīta darbības laikā). Nama apsaimniekošanas nauda, kurai būtu jāuzkrājas namu pārvaldē, ir otrs resurss, no kura var finansēt šādus uzlabojumus, taču, kā jau teikts, šai naudai var piekļūt, tikai nama īpašniekiem apvienojoties, jo tā netiek uzskaitīta pa dzīvokļiem. „Normāli apsaimniekojot namu, visām mājām, arī daudzdzīvokļu, var garantēt normālu 60–70 gadus garu mūžu. Māju nolietojuma termiņš, par kuru mēdz runāt nezinātāji, pagaidām vēl nav pienācis pat tūlīt pēc kara, 50. gados, celtajām mājām. Daudzas mājas Rīgā pārdzīvo pat četrus dzīves ciklus, tiesa, blokmājām šādus rezultātus sasniegt diez vai izdosies,” secina Mājokļu aģentūras Dzīvokļu attīstības departamenta vadītājs Valdis Zaķis. Cilvēki meklē drošību Rīgas Domes komunālo un dzīvokļu jautājumu komitejas vadītājs Jānis Karpovičs daļēji piekrīt pārmetumiem par dotācijām, tomēr dotāciju apjoms no 5 milj. latu 2002. gadā samazinājies līdz 1 milj. latu šogad un turpmāk tikšot samazināts vēl vairāk. J. Karpovičs atzīst, ka namu pārvaldes tuvāko gadu laikā acīmredzot tiks privatizētas un iedzīvotāji varēs izvēlēties, kura namu pārvalde tos apkalpos, un tad dotācijas droši vien tikšot pārtrauktas pavisam. Jautājums par namu pārvalžu privatizāciju esot saistīts arī ar jautājumu par augstākām īres maksām un augstākiem nama apsaimniekošanas izdevumiem. Domes deputāti negribot to pieļaut, tādēļ šis lēmums nenākšot viegli. Runājot par pašreizējo namu pārvalžu darbību un to izrīcību ar ēku apsaimniekošanas līdzekļiem, Karpovičs apgalvo, ka tādās vietās kā Ķengaragā, Grīziņkalnā un citos vecās apbūves rajonos namu stāvvadi, lifti, kāpnes un citi elementi bieži vien ir tik sliktā stāvoklī, ka iedzīvotāji paši savākt naudu to remontam vienkārši nespētu. Piemēram, jauns jumts vidēji maksājot 10 000 latu. Protams, Ziepniekkalnā un līdzīgos jaunos rajonos situācija esot daudz labvēlīgāka. „Šo iemeslu dēļ Rīgas pašvaldība nevar atteikties no savu māju apsaimniekošanas pienākumiem un arī iedzīvotāji negrib iet no mums projām. Tādēļ problēma nav tikai dotācijās, bet arī drošībā. Situāciju neuzlabo arī tas, ka divpadsmit no namu apsaimniekošanas firmām, kurām uz konkursa pamata šādas tiesības tika dotas, ir bankrotējušas – savākušas iedzīvotāju naudu un pazudušas. Tādēļ šobrīd iedzīvotāji vairāk uzticas pašvaldībām, nevis privātajam biznesam. Cita namu apsaimniekošanas kooperatīvu problēma ir tā, ka bieži vien iedzīvotāju līdzekļi tiek iztērēti citiem, neapšaubāmi vajadzīgiem apsaimniekošanas darbiem, bet, sākoties apkures sezonai, nav naudas maksai par siltumu. Pašvaldībām šajā ziņā tomēr ir cits statuss – 50% no Rīgas siltuma pieder mums un mēs neļaujam atslēgt siltumu mūsu apsaimniekotajās mājās. Bez tam namu pārvalžu īslaicīgo parādu nomaksai efektīvi darbojas arī īstermiņa aizdevumu mehānisms,” tā Jānis Karpovičs. Īpašniekiem pašiem ir jāizlemj, kas viņus saista vairāk – pierastā, bet izmaksu ziņā varbūt ne sevišķi efektīvā drošība, vai iespējas izveidot savu, efektīvāku mehānismu, vienlaikus uzņemoties arī atbildību un risku.

Komentāri (15)CopyLinkedIn Draugiem X
Aktuālais šodien
Svarīgākais
Uz augšu