Jūlija vidū Valsts zemes dienests sabiedriskajai apspriešanai nodeva 2022.gadam projektētās kadastrālās vērtības, kas saskaņā ar valdības dotu uzdevumu pārrēķinātas atbilstoši nekustamo īpašumu vērtībai tirgū. Šis likumprojekts ir izraisījis asas diskusijas sabiedrībā un bažas par to, ka turpmāk visiem iedzīvotājiem būs krietni vairāk jāmaksā par savu mājokli. Plašāk par šo tēmu intervijā portālam TVNET pastāstīja nekustamo īpašumu attīstītāja “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš.

- Kas īsti ir noticis, kādēļ par to ir jārunā, un kādas ir lielākās bažas saistībā ar kadastrālajām vērtībām?

- Noticis ir tas, ka Valsts Zemes dienests un Tieslietu ministrija ir publicējuši provizoriskās kadastrālās vērtības. Šī vērtību pārskatīšana bija iesaldēta jau ilgāku laiku. Toreiz, kad notika kadastrālo vērtību iesaldēšana, Zemes dienests uzsvēra, ka ir svarīgi pārskatīt arī likmi. Tagad tā situācija ir tāda, ka tiks mainītas kadastrālās vērtības, bet nav skaidrības, vai tiks pārskatīta arī likme un kāda būs situācija kopumā.

Mēs kā attīstītājs redzam, ka šīs abas lietas – kadastrālās vērtības un likme ir jāskata kopā. Otra lieta – valsts ir noteikusi mājokli kā prioritāti, un mēs veidojam jauno īres likumu ar ideju, ka būtu jāveicina īres tirgus. Ekonomikas ministrijas veiktais pētījums liecina, ka pašlaik ir 44% iedzīvotāju, kas pašlaik nevar iegādāties sev mājokli.

Viņiem nepienākas valsts atbalsts, līdz ar to – viņi ir iespiesti īres tirgū. Tā ir masa, kas atrodas kritiskā situācijā, un viņi ir arī galvenie īres tirgus patērētāji.

68

Skatoties uz to visu – tagad ir publicētas kadastrālās vērtības, taču, ja tas viss netiek skatīts kompleksi, tad tas izvēršas ļoti traki iedzīvotājiem. Kadastrālās vērtības var kāpt pat vairākas reizes, un, līdz ar to, nemainot likmi, maksa par nekustamā īpašuma nodokli mainās vairākas reizes, it īpaši Rīgā.

Šeit tā būtiskākā lieta ir saprast, ko valsts grib pateikt iedzīvotājiem. Vai valsts vēlas pateikt, ka “jūs tagad investējat jaunā īpašumā” vai arī vēlas “lai jūs renovējiet”? Šī ziņa ir pilnīgi pretēja – “ja jūs siltināsiet savu māju, tad saņemsiet lielāku rēķinu”. Tas ir tas, kam mēs vēršam savu uzmanību.

Tāpēc ir jāskatās viss kompleksi un jāievēro Ekonomikas ministrijas un Nacionālā Attīstības plānā ierakstītos noteikumus, jo mājoklis ir prioritāte, un tas ir jāstimulē.

Mēs kā attīstītājs, “Bonava Latvija” baidāmies, ka gadījumā, ja netiek pārskatīta likme un tiek pieņemtas jaunas kadastrālās vērtības, tad jauns mājoklis varētu sadārdzināties no 3-5%. Ja mums ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis par ēku, tad brīdī, kad veicam uzmērījumu, mainās nodokļa apjoms. Ja iedzīvotājiem likme ir 0,2-0,6% no kadastrālās vērtības, tad mums, uzņēmumam tas pusotrs procents. Līdz ar to tas nozīmē, ka jauns nekustamais īpašums tiek sadārdzināts.

Mēs redzam, ka Rīgā ļoti trūkst jauna nekustamā īpašuma – ceturtdaļgadsimtā mēs esam uzbūvējuši padsmit procentus jaunu mājokļu. Tas attiecas uz visu – arī uz privātmājām un visu, kas tika celts pirms iepriekšējās krīzes. Tas ir visnotaļ bēdīgi. Rīgā pilnīgi noteikti nekādi nesokas arī ar mājokļu siltināšanu un renovēšanu. Varbūt tas tāpēc, ka notiek kādas politiķu provokācijas. Taču jāsaprot, ka politiķiem provocējot vienam otru, tiek provocēts arī viss tirgus.

Ja investori skatījās uz to, ka “nāks jaunais īres līgums, un mēs varētu investēt kādā īres mājā un beidzot dabūt kādu darījumu Latvijā,” tad tagad notiek pretējais – mēs zāģējam zaru, kuru cenšamies izaudzēt.

Mājoklim ir jābūt prioritātei, taču ar to īsti tomēr nesokas. Ekonomikas ministrijas un Nacionālās Attīstības plānā tas viss ir atrunāts un skaisti uzrakstīts, tomēr realitātē citas lietas notiek pilnīgi pretēji.

68

- Jūs kā piemēru minējāt mājas nosiltināšanu. Vai vispār ir izstrādāti kādi kritēriji, pēc kuriem kadastrālajai vērtībai pieaugt, vai arī tas pašlaik ir vēl neskaidrs?

- Kritērijus kadastrālajai vērtībai vērtē Zemes dienests, un to viņi dara no dokumentiem, kas tiek saņemti. Ja viņi saņem dokumentus, piemēram, no renovētas mājas, tad atkarībā no tā, cik ļoti renovēts ir šis nekustamais īpašums, tad tur ir savi koeficienti. Tad, piemēram, ja ir veikta vērienīga rekonstrukcija, tad kadastra vērtība var tuvoties jaunam īpašumam. Reāli sanāk tā, ka mums vajag vecos īpašumus renovēt un atjaunot, lai tie nebrūk, ir drošāki, kvalitatīvāki un energoefektīvāki, un tagad mēs pretī ieliekam vienu bremzējošo faktoru.

Latvijā pastāv tāda urbānā leģenda, ka “siltināt ir slikti”.

Tagad šīs leģendas izplatītājiem par labu spēlē vēl viens fakts – “ja siltināsiet māju, dabūsiet vēl lielāku nodokli maksāt! Tāpēc labāk neko nedarīt!”

68

Cilvēki nereti skatās tikai uz siltināšanu, un viņi nesaprot, ka patiesībā tiek ieguldīts īpašumā – tiek sakārtots jumts, fasāde, ēka ir drošāka, tā mazāk bojājas. Tas ir tas pats, kas ar mašīnu – periodiski ir jāveic tehniskā apkope, piemēram, jāsamaina eļļa, lai dzinējs ilgāk darbotos. Te ir tas pats princips.

- Lielākā daļa rīdzinieku dzīvo padomju laikā tapušajās mājās. Kā šīs izmaiņas ietekmēs šo segmentu, jo ņemot vērā, ka daļai no tām mājām, piemēram, paneļu hruščovkām tika dota 50 gadu garantija, kas jau pirms dažiem gadiem ir beigusies, un šīs ēkas jau ir novecojušas?

- Ekspluatācijas laiku padomju gados noteica citādāk. Nebija tādu būvniecības tehnoloģiju, kaut kādi metāla elementi nebija cinkoti, bet tika izmantots melnais metāls. Toreiz metāla aizsardzības tehnoloģijas arī nebija diez ko attīstītas. Tādēļ tika rēķināts, ka metāls rūsē par tik un tik milimetriem gadā, un tā arī veidojās tie gadi, ka risks, ka kaut kādas savienojošās detaļas var sarūsēt. Tāpēc arī tika noteikts “termiņš” – 50 gadi. Tā situācija nav tāda, ka “viss ir sarūsējis”.

Protams, ka ir kritiskie elementi, kā, piemēram, varbūt jumtu savienojumi, balkoni. Tas gan nenozīmē, ka tas nevar renovēt un atjaunot. Jā, var gadīties, ka ir jāņem kādus balkonus nost. Varbūt ir jāiet Vācijas scenārijs, kad renovējot Austrumvācijas laikā celtās mājas, tām tika pievienoti balkoni atsevišķās konstrukcijās, kas izvērtās ļoti labi. Tas viss ir darāms, un rekonstrukcija ir nepieciešama. Ar šiem rekonstrukcijas projektiem, sakārtojot konstruktīvo mezglu, šīs ēkas noteikti iegūtu.

Ja paskatāmies uz situāciju Latvijā, lielākā problēma ar to ir Rīgā. “Altum” dati liecina, ka kopumā pērn Latvijā bijuši līdzfinansēti 600 siltināšanas projekti, no kuriem tikai 150 bijuši Rīgā.

68

Tas, protams, ir kritiski, jo mazākās pilsētās, piemēram, Valmierā, Liepājā vai Cēsīs tā situācija ir daudz labāka, jo tur arī komunikāciju sistēma mājās ir sakārtota. Ja to visu prātīgi izdara, tad to ekspluatāciju var pagarināt, un tas ir jāveicina.

Mums jau tā ir jācīnās pret urbāno leģendu, ka “siltināt ir slikti, jo taču būs jāmaksā kredīts, un labāk maksāt vairāk par apkuri, nevis kredītu”. Jārēķinās ar to, ka to mājokli ir nepieciešams atjaunot, un ir jāstimulē iespējas tikt pie jauna mājokļa, jo ģimenei nereti ar divistabu dzīvokli hruščovkā var kļūt par mazu.

Īpaši jāuzsver, ka Rīgā ir lielas problēmas ar māju rekonstruēšanu, ir dalītais īpašums. Daļa no padomju laikā celtajām mājām atrodas uz privātas zemes. Lielu rekonstrukciju bez zemes īpašnieka piekrišanas nevar veikt. Saeimā diskusijas par piespiedu dalītā īpašuma atcelšanu norit jau ilgāku laiku, taču tur arī nekas nav pavirzījies uz priekšu. Šeit, Rīgā, iedzīvotājiem, kam ir jāmaksā par zemes nomu, pat ja arī nomainīs likmi, tad maksājums par zemes nomu pieaugs vairākas reizes. Par ēku nebūs jāmaksā, bet būs noma par zemi, plus vēl jākompensē īpašniekam par nodokļa pieaugumu.

- Ko šajā gadījumā iegūs zemes īpašnieks?

- Viņš iegūs lielākus ienākumus, jo ar likumu ir noteikts – ja nevar vienoties citādāk, tad ir jāmaksā seši procenti no kadastrālās vērtības nomas maksa. Ja kadastra vērtība pieaug divas reizes, tad tikpat pieaug arī maksājums.

Ja piemēram, dzīvoklim zemes nomas maksa līdz šim ir bijusi 60 eiro ceturksnī, tad pēc tam tā būs 120 eiro ceturksnī.

68

Sākotnējais uzstādījums paredzēja, ka kadastrālajai vērtībai ir jābūt 80% no tirgus vērtības. Tagad bīda to kadastra vērtību uz 100% no tirgus vērtības. Tas nav loģiski, jo tirgus ir ļoti svārstīgs. No kadastrālās vērtības tiek aprēķinātas dažādas nodevas – zemesgrāmatas, mantojuma un citas. Ja tā vērtība tiek šķietami novienādota ar tirgus vērtību, tad var gadīties, ka ar tirgus svārstībām kadastrālā vērtība var būt augstāka nekā reālā tirgus vērtība. Tas liekas ļoti jocīgi.

"Bonava Latvija" valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš

FOTO: Ieva Leiniša / LETA

- Piemēram, dzīvoklis lietuviešu tipa mājā maksā 36 tūkstošus eiro. Pēc jauno kadastrālo vērtību noteikšanas, kāda varētu būt šāda dzīvokļa cena?

- To tā nevar uzreiz pateikt, jo dzīvokļa vērtību nosaka vairāki faktori – vai zeme ir īpašumā, vai tas ir dalītais īpašums. Kāds ir mājas tehniskais stāvoklis, kāda ir situācija ar parādiem. Pēc idejas ir tā, ka ja ir dārgs īpašuma nodoklis, tad tā ir luksus prece. Un luksus precēm nodokļi tiek noteikti, lai tās mazāk tiktu patērētas. Taču mājoklis – tā ir pirmās nepieciešamības lieta, kas tiek aplikta ar nodokli. Tā situācija var būt tāda, ka cilvēks sāks aizdomāties par to, vai ir izdevīgi pirkt mājokli, ja tas tiek aplikts ar nodokli.

Tāpēc tagad pastāv dažādi riski, ka kadastrālās vērtības pieauguma dēļ būs jāinvestē liela nauda mājokļa rekonstrukcijā. Tas nozīmē, ka bankas skatīsies konservatīvāk, un dzīvokļa vērtība otrreizējā tirgū varētu kristies.

Tomēr cilvēkiem vajag, kur dzīvot, un tad viņi var būt tādā kā ķīlnieka lomā, jo banka nefinansēs tik lielu daļu, kā gribētos. Tas ir tāpēc, ka ir iespējams, ka nākotnē būs lielāki izdevumi, riski, ka jāiegulda ēkas uzturēšanā.

68

Savukārt jaunajiem īpašumiem vērtības pieaugums būs no 3-5% tāpēc, ka mums ir jāmaksā lielāks nodoklis vēl laikā, kad vēl jaunais projekts nav nodots jaunā īpašnieka rokās.

Ir skaidrs, ka īres tirgū cenas pieaugs, jo dzīvokļa īpašniekam nekas cits neatliks, kā celt īres maksu. Jā, viņš var pusgadu noamortizēt, bet vēlāk tas vairs nebūs iespējams. Šīs izmaiņas skars visus īpašniekus, un īrnieks būs iespiests sprukās –

viņš ietilps tajā kategorijā, kuram nepienākas atbalsts no valsts vai pašvaldības mājoklim, bet nopirkt savu viņš nevarēs, līdz ar to – viņš nokļūs tajos 44% “riska grupas cilvēku”.

68

Protams, ka šis skaitlis arī palielināsies.

Līdz ar to tie, kas varēs atļauties nopirkt savu dzīvokli, kļūs mazāk, un aptuveni pusei iedzīvotāju nebūs citu variantu – viņiem tā īres maksa kaut kādā mirklī būs jāmaksā. Ja mēs neveicinām jaunu, legālu īres tirgu, tad nekādi uzlabojumi nebūs.

Pārdošanas cenā kaut kas vēl var svārstīties, bet to ir grūti prognozēt, it īpaši otrreizējā tirgū. Ja cilvēks ir nopircis dzīvokli savai lietošanai, viņam variantu nav, viņš to nodokli maksās. Var prognozēt to, ka dažādu risku dēļ, lai nopirktu to dzīvokli lietuviešu projektā, bankas var noteikt, ka finansēs 75% no dzīvokļa vērtības, nevis 80%. Līdz ar to cilvēkam pašam būs jāmeklē vēl tie pieci procenti. Cenas varbūt arī nemainīsies, bet var būt virkne citu faktoru, kas to visu ietekmēs.

Piemēram, bankā ņemot kredītu, ir nosacījums, ka nedrīkst vairāk nekā 40% ienākumu veltīt kredīta apmaksai. Īres tirgū cilvēki būs spiesti vairāk par šiem 40%, jo īres tirgū nekādu limitu nav.

68

Cerams, ka īres tirgus tiks sakārtots.

Pašlaik īres tirgus arī ir ļoti nesakārtots, jo ilgtermiņa īres līgumus nav iespējams dabūt. Privātīpašnieks, zinot, kā viss plūst un mainās, tad viņš ilgtermiņa līgumus neslēdz. Un arī ģimenei, kas dzīvo tādā dzīvoklī – tai nav stabilitātes, ka katru gadu ir jāpārslēdz līgums, un tu nezini – varbūt katra nākamā reize būs pēdējā. Mums būtu ļoti svarīgi, lai īres tirgū nāktu investori, un tiktu veidotas īres mājas.

Kāda būtu atšķirība, ienākot investīcijām? Viņus interesē ilgtermiņš. Cena varbūt nebūtu mazāka, bet būtu stabilitāte, jo būtu iespējams noslēgt īres līgumu uz garāku termiņu – pieciem, desmit gadiem, ar līgumā atrunātu inflāciju. Līdz ar to – ir stabilitāte, un rēķinos, ka kādā brīdī inflācijas dēļ īres maksājums var pieaugt. Bet var normāli plānot savu dzīvi. Tas ir ļoti būtiski it īpaši gadījumā, ja mājoklis mums ir galvenā prioritāte.

- Vai šajā gadījumā nevar rasties situācija, ka dzīvokļi īpašnieki, kas izīrē savus dzīvokļus, uz jaunajām vērtībām noreaģē negodprātīgi un “uzskrūvē” augstas cenas?

- Viņi reaģēs pirms tam, kad tās vērtības pieaugs! Es domāju, ka viņi sāks veidot tādu kā “buferzonu” vēl pirms tam. Jāņem vērā arī Covid ietekme, kā dēļ bija nācies nolaist šīs cenas, un tādēļ viņi ir palikuši kā zaudētāji. Tādēļ pie pirmās izdevības tiks meklētas iespējas, kā šīs cenas pacelt.

Var būt arī gadījums, ka īres maksa nemainās, taču īrniekam ir jālīdzdarbojas nekustamā īpašuma nodokļa nomaksā. Vēl jau nav sakārtots īres tirgus, un līdz ar to, ja izīrētājs baidās no tā, ka īrnieks paliks parādā un beigās nevarēs dabūt īrnieku ārā no sava dzīvokļa, tad netiek ļauts īres līgumu reģistrēt zemesgrāmatā.

Ļoti bieži īrniekiem netiek ļauts deklarēties šajā dzīvoklī, un tāpēc nekustamā īpašuma likme ir nevis 0,2-0,6%, bet pusotrs procents, jo šajā dzīvoklī neviens nav deklarēts. Tāpēc ir būtiski sakārtot īres tirgu, lai neatkarīgi – vai viņš īrē no privātpersonas, vai biznesa, lai viņš ir pasargāts.

Tas būtu tā, ka gadījumā, ja īres līgums ir noslēgts ir uz diviem gadiem, un šajā laikā mainās dzīvokļa īpašnieks, tad, ja šis līgums nav kārtīgi parakstīts, bet ir tikai vienošanās, tad kādā brīdī es esmu ārā uz ielas. Ja, piemēram, īres līgums ir reģistrēts zemesgrāmatā, tad ir drošība. Lai kā mainās īpašnieki, man ir līgums, un viss – es varu dzīvot. Protams, ka arī īpašniekam tas ir labāk, jo ar tādu līgumu nemaksāšanas gadījumā ir aizsargāts arī īpašnieks. Te ir aizsardzība pret ļaunprātību.

Ļaunprātība nav vairumā gadījumu, bet tā pastāv. Pēc iepriekšējās krīzes, kad cilvēki nopirka īpašumus un tālāk to izīrēja, cilvēkiem pastāvēja bažas, ka iegādājoties īpašumu, tur būs kādi fiktīvie īrnieki – to redzēja bankas, kas to uztvēra kā atsevišķu risku.

- Tāpat ir daudzi cilvēki, kas gadu desmitiem dzīvo vienā mājoklī un nevēlas mainīt savu īpašumu. Kas mainīsies viņu dzīvēs?

- Ja kadastrālās vērtības pieaugs divas reizes, un, ja īpašums ir būvēts pēc 2000. gada, tad tas pieaugums var būt līdz pat 5 reizēm, tad, ja nemainām nodokļa likmi, tad attiecīgi nākamais rēķins par nekustamā īpašuma nodokli ir vai nu divas reizes, vai pat piecas reizes lielāks.

Protams, ka nāk politiķi un sola, ka atbrīvos cilvēkus no nekustamā īpašuma nodokļa vienīgajam mājoklim, bet tas ir populisms.

Nekustamā īpašuma nodoklis veido lielu daļu no pašvaldību ieņēmumiem, un ja mēs paziņojam, ka daļu atbrīvojam no šiem maksājumiem, tad kur pašvaldība saņems tos ienākumus?

68

Tad pēkšņi biroji paliks dārgāki, veikali paliks dārgāki, un kaut kas cits paliks dārgāks.

Tā proporcija, kam ir divi vai vairāk īpašumi, nav liela – tie ir daži desmiti procentu, bet lielākā daļa cilvēku ir ar vienu īpašnieku. Bet, ja atbrīvo vienu no nodokļa, tad, būvējot jaunu māju var nākties samaksāt pat dubultā. Pircējs, kurš gribēs nopirkt jaunu īpašumu, nāksies maksāt, jo tas viss jau ir saistīts, un neviens neko nesubsidēs.

Ja mēs ejam ar dramatiskiem pieaugumiem un solām iedzīvotājiem atlaides, tad tas nozīmē, ka uzņēmējdarbības produkts paliks dārgāks. Vai arī otrs variants – uzņēmēji saviem darbiniekiem nevarēs maksāt lielākas algas, jo telpu īrēs un nekustamo īpašumu nodokļos aizies ļoti lielas summas.

Uzņēmumam 20-30% īres maksas pieaugums nozīmēs to, ka izdevumi palielinās, un ieņēmumus, kam jākompensē, iegūt nevar. Tad ir jāskatās, ko optimizēt – vai nu samazināt algas, vai samazināt darbiniekus. Uzņēmējdarbība jau ir tā, kas rada šo kopproduktu.

Mums jau tā Baltijā ir augstākie darbaspēka nodokļi, nekustamā īpašuma nodokļi, kas vēl tiks celti – šie saskaitāmie liecinās par to, ka uzņēmumi secinās – uz Latviju nav vērts nākt strādāt, un savu filiāli varam taisīt Igaunijā.

68

Un šīs darbavietas pazūd, un mēs neveicinām uzņēmējdarbību. Nodokļiem ir jābūt samērīgiem. Galu galā – par visu dabūs samaksāt patērētājs.

Piemēram, ja kafejnīcai ir jāsamaksā paaugstinātais nodoklis, ja ceļas kadastrālās vērtības, tad kafejnīcas īpašniekiem ir jādomā, kur ņemt naudu, lai to kompensēt. Līdz ar to – ir jāceļ cena, piemēram, kafijai.

Restorānu biznesam jau tā ir sarežģīts laiks, jo tūrisms principā ir apstājies. Palielinot nodokļu slogu, nekas cits neatliks kā arī mazā pieprasījuma apstākļos celt cenas, no kā attiecīgi cietīs gan pats uzņēmējs, gan arī patērētājs. Tā ir cīņa par izdzīvošanu.

- Kas būtu jādara, lai šīs sekas būtu mazāk dramatiskas?

- Man šķiet, ka būtu jāsaka tas, kas ir teikts Nacionālajā attīstības plānā, Ekonomikas ministrijas stratēģijās un kas ir iedzīvotāju pamatvajadzība – tas ir mājoklis. Jānosaka, kā veicināt mājokļu rašanos un izstrādāt nodokļu politiku un skatīt kadastra vērtības saistībā ar nodokļu likmi, un labot iepriekšējās kļūdas.

Piemēram, saistībā ar “Villa Marta” Jūrmalā, vai īpašumiem kuri kadastrā ir noformēti kā bibliotēkai un nodoklis nav jāmaksā. Ļoti bieži ir tā, ka mēs nestimulējam, lai rastos jaunā nodokļu bāze. Ja būtu lielāks stimuls, līdz ar to mēs varbūt pat ar mazāku nodokļu likmi varētu gūt tādus pašus ienākumus, un arī pašvaldībai būtu tādas pašas rīcības spējas sniegt pakalpojumus iedzīvotājiem. Tās lietas ir jāskatās nedalīti.

Piemēram, ja iedzīvotāji ir sakārtojuši savu īpašumu, investējuši īpašumā, veicot, piemēram, siltināšanu, atbrīvojusi valsti vai pašvaldību no nedrošas un brūkošas ēkas, tad tādā gadījumā var kaut kādā posmā var atbrīvot no nekustamā īpašuma nodokļa. Šeit ir ļoti svarīgi skatīties tādā skatījumā, kā veidot šo nodokļu bāzi.