Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
Līdz šim bija pierasts, ka mājokļi tika izķerti, vēl vīzijas stadijā būdami. Jo šodien lētāk nekā rīt. Pat nopietni neiedziļinoties pirkšanas un apsaimniekošanas līgumos, tehniskās inventarizācijas lietās un citos „papīros”. Tagad situācija mainās – lielākā daļa potenciālo pircēju „piesardzīgi priecājas” un nogaida, bankas kļūst prasīgākas gan pret pircējiem, gan attīstītājiem, celtniecības izmaksas sadārdzinās...
Kaut arī jauno projektu cenas turpina palēnām celties, attīstītāju peļņa salīdzinoši samazinās... Tirgū pieaug konkurence, par pircējiem jācīnās. Turklāt attīstītāju vidū notiek pārmaiņas – izkristalizējas tie, kuri šajā biznesā vēlas strādāt nopietni un būvēt kvalitatīvus mājokļus. Daļa cenšas ietaupīt uz apdares materiāliem, citi savukārt piedāvā pilnībā aprīkotus mājokļus. Tajā pašā laikā daļa attīstītāju cenšas pārdot projektu „uz papīra” citiem pabeigšanai. Daži steidz pārveidot mājokļu projektus par pieprasītajiem biroju projektiem.
Neatkarīgi no minētajām izmaiņām, kuru ietekmē saprotama kļūst interese ietaupīt uz celtniecības izmaksu rēķina, attīstītāji un pārdevēji jau sen izmanto situāciju, ka Latvijā nepastāv vienots oficiāli ar likumu pieņemts mājokļu iekšējās apdares standarts. Citiem vārdiem sakot, likumdošanā nav noteikti konkrēti apdares veidu - “melnās”, “pelēkās”, “baltās” vai “pilnās” kritēriji. Komentēt pašreizējo situāciju tirgū Nams24 lūdza kompānijas „Balsts” – asociācijas LANĪDA konkursa par labāko nekustamā īpašuma kompāniju divkārtējās uzvarētājas - Centra nodaļas vadītāju Raivo Pedi. R. Pede uzskata, ka arī spēkā esošs standarts situāciju īpaši neglābs, jo „tas, kurš gribēs, vienmēr atradīs veidu, kā prasības apiet, piemēram, sienas nenokrāsojot, bet tikai nogruntējot.”
Lai, pērkot īpašumu, pircējiem būtu lielāka skaidrība, portāls Nams24 pie projektu aprakstiem piedāvā apdaru skaidrojumu. Tomēr laika gaitā apdares veidu formulējumu nācies mainīt. Un viena iemesla dēļ – attīstītāji arvien tālāk atkāpjas no iepriekšējiem standartiem, piemēram, nosaucot par „balto” apdari tādu, kas vairāk atbilst „pelēkajai” apdarei, un tamlīdzīgi. Starp citu, Nams24 vairākkārt saņēmis vēstules no cilvēkiem, kuriem radušās domstarpības ar pārdevēju par iegādātā mājokļa apdari. Pareizāk jau būtu nepirkt vēl neuzceltu dzīvokli, sagaidot mājas nodošanu ekspluatācijā, īpašumtiesību apliecinošus dokumentus, reālai situācijai atbilstošu tehniskās inventarizācijas lietu. Bet arī šādā situācijā var gadīties dažādas domstarpības un pārpratumi.
Tomēr pagaidām vēl iegājies izšķirt četras apdares pakāpes – “melno”, “pelēko”, “balto” un “pilno” iekšējo apdari.
Ar “melno apdari” saprot tādu dzīvokli, kurā nav starpsienu, nav apmetuma un grīdas seguma, sienas un griesti ir, piemēram, no gāzbetona vai paneļiem. Dzīvojamās telpas nav atsevišķi nodrošinātas ar inženiertehniskajām komunikācijām (t.i., elektrība pievilkta līdz dzīvokļa durvīm, ūdensapgādes un kanalizācijas tīkli pievilkti līdz plānotajai virtuves un vannas istabas atrašanās vietai, nav uzstādīti radiatori un santehnika).
“Pelēko apdari” attiecina uz dzīvokli, kurā ir apmestas sienas, grīdai uzklāta izlīdzinošā kārta, elektrība pievilkta līdz istabām, kā arī uzstādīti radiatori, bet nav ieklāts dekoratīvais grīdas segums un uzstādīta santehnika.
Ar “balto apdari” apzīmē tādu dzīvokli, kurā sienas un griesti ir sagatavoti tapešu līmēšanai vai krāsošanai, ir ieklātas grīdas, ieliktas durvis, vannas istabā ir uzklātas flīzes, apkures un elektrības skaitītāji. Salīdzinoši nesen dzīvoklī ar „balto apdari” bija pieņemts uzstādīt santehniku, gāzes vai elektrisko plīti. Pēdējā laikā, visticamāk, taupības nolūkos šādas ekstras vairs nav norma un vairāk atbilst pilnai apdarei.
Ar „pilnu” iekšējo apdari apzīmē dzīvokli, kurā ir pilnībā veikts kosmētiskais remonts un, saņemot atslēgu, tajā var apmesties uz dzīvi. Daudzos projektos tiek iebūvētas arī virtuves iekārtas. Diemžēl saskaņā ar pēdējām tendencēm dzīvoklī ar „pilnu apdari” vairs var arī nebūt ne virtuves iekārtas, ne gāzes vai elektriskās plīts. Tomēr konkurences spiediena rezultātā process varētu arī būt pretējs.
Saskaņā ar Nams24 vērojumiem, pēdējā laikā jauno projektu tirgū dominē „baltā” un „pilnā” mājokļu apdare, „melnā” un „pelēkā” arī ir sastopamas. Tātad dzīvoklis ar “balto” apdari, kurā sienas un griesti ir sagatavoti tapešu līmēšanai vai krāsošanai, ieklātas grīdas, ieliktas durvis, flīzēta vannas istaba, kurā uzstādīta santehnika, bet virtuvē – gāzes vai elektriskā plīts. Parasti “baltā” apdare tiek piedāvāta projektos ar nelielu dzīvokļu skaitu, kā arī ekskluzīvos mājokļos. Bieži, īpaši elitāro mājokļu tirgū, dzīvokļos ar „balto” apdari vairs netiek uzstādīta arī santehnika un virtuves iekārta, citviet pat nav dekoratīvā grīdas seguma un sienu apdares, motivējot, ka „nevar zināt, kādas būs turīgā klienta īpašās vēlmes.” Protams, turīgiem klientiem vēlmes un prasības mēdz būt ļoti dažādas. Kā izteicās Raivo Pede, SIA „Balsts – „dažkārt šādiem klientiem izdabāt nav iespējams”. Nenoliedzami, ir arī tādi, kuri vēlas nopirktajā dzīvoklī uzreiz arī dzīvot, nevis vēl pusgadu remontēties. Turklāt nevēlas lietot kaimiņu remontdarbu gaitā piedrazotās koplietošanas telpas, par kurām jāmaksā no pirmās to lietošanas dienas. Tā kā elitāro īpašumu pircēju vēlmes ir ļoti atšķirīgas, bet tirgus šobrīd pārsātināts, attīstītāji cenšas katram pircējam rast individuālu risinājumu.
Jāņem vērā, ka pirkuma līgumā parasti tiek atrunāts pircējam atļautais laiks apdares veikšanai, lai ēka neatrastos ilgstošā būvlaukuma stadijā. Turklāt individuāli pirkt materiālus un veikt apdari ir ievērojami dārgāk nekā visai mājai kopumā. Nereti projekta attīstītāji, pārdodot dzīvokļus ar “balto” apdari, piedāvā arī papildu pakalpojumu – pēc individuālas vienošanās pilnībā pabeigt dzīvokļu kosmētisko remontu. Paredzams, ka atbilstoši jauno būvniecības normatīvu prasībām turpmāk jaunos mājokļus varēs nodot ekspluatācijā tikai ar iekšējo apdari. „Šobrīd,” skaidro R.Pede „īpašumu nevar nodot ekspluatācijā, ja dzīvokļos nav ierīkots tualetes pods un izlietne.” Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumu Nr.299 „Noteikumi par būvju pieņemšanu ekspluatācijā” 23.2. punktu mājokli pieļaujams pieņemt ekspluatācijā tikai tad, ja „ir iekārtota vismaz viena dzīvojamā telpa, virtuve un sanitārais mezgls, kā arī sanitārās iekārtas ir pievienotas inženiertīkliem.” Atbilstoši Nams24 novērojumiem, arī atsevišķos elitārajos īpašumos šīs prasības netiek ievērotas.
Otrs biežāk sastopamais apdares tips ir „pilnā” apdare. Dzīvokļus ar pilnu apdari parasti piedāvā jaunajos projektos, kuros ir salīdzinoši liels dzīvokļu skaits – vairāk par 50, kā arī jaunajos projektos Jūrmalā. Līdz ar to pircējiem nav jādzīvo „būvlaukumā”, kaut arī apdares materiāli ne vienmēr atbilst pircēja gaumei un vēlmēm. Bet sev nepieņemamās lietas jau var pakāpeniski nomainīt. Raivo Pede, SIA „Balsts”, uzskata, ka īpašumu ar pilnu apdari gadījumā ieguvēji ir abi – gan pircēji, kas „netērē laiku, naudu un nervus”, gan attīstītāji, „kuru tikko uzceltajā mājā necieš ne lifts, ne citas koplietošanas telpas no nepārtraukto remontdarbu sekām.”
Tajā pašā laikā Raivo Pede, SIA „Balsts” Centra nodaļas vadītājs, uzskata, ka, pērkot īpašumu, pircējiem nevajadzētu orientēties uz kādu konkrētu „krāsu” kā apdares specifikāciju, bet vairāk sekot, kāds dzīvoklis ir realitātē vai kas rakstīts pirkšanas dokumentos. Viņš komentē, ka „attīstītājiem jau no laika gala bijusi tendence savu projektu “pavilkt uz augšu.” Atbilstoši R. Pedes pieredzei, vidēja līmeņa pircējs, t.i., tāds, kurš pērk īpašumu platībā līdz 100 m2 par cenu no 100 000 līdz 200 000 EUR, vēlas pilnu apdari. Šim pircējam nav ne laika, ne vēlēšanās remontēt tikko iegādātu īpašumu. Tomēr R.Pede uzsver, ka pircēja izvēli iegādāties vienu vai otru īpašumu lielā mērā nosaka cena. Izņemot gadījumus, kad izvēli nosaka vēlme dzīvot tieši konkrētajā projektā vai vietā.
Pērkot īpašumu, parasti vienlaicīgi ar priekšlīguma parakstīšanu tiek parakstīts arī pārdevēja redakcijā piedāvātais pirkuma līguma projekts, iekšējās apdares veikšanas nosacījumi jeb “apdares specifikācija”, apsaimniekošanas līguma projekts un citi dokumenti, piemēram, vienošanās par atteikšanos izmantot pirmpirkuma tiesības utt. Tātad, parakstot priekšlīgumu, tiek apstiprināts pirkuma līguma, apsaimniekošanas un citu līgumu saturs. Nams24 iesaka iekļaut pirkuma līgumā vai pievienot kā līguma neatņemamu sastāvdaļu izvēlētās apdares detalizētu specifikāciju, precīzi norādot, kādā stāvoklī un ar kādām iekārtām dzīvoklis tiks nodots pircēja rīcībā. Turklāt vēlams pievienot arī dokumentu paraugus, kas sniedz informāciju par dzīvokļa plānojumu (dzīvokļa plāna skice, visa stāva plāna skice, būvatļauja, projekts utt.), būvuzņēmējiem, būvniecībā izmantojamiem materiāliem, būvmateriālu un veikto būvdarbu garantijas laiku.
Uz Nams24 jautājumu, kā pircējiem būtu pareizāk rīkoties, Raivo Pede skaidro, ka „šī brīža tirgū, kur valda sīva konkurence un noteicējs ir pircējs, pastāv reālas izvēles iespējas. Vai nu pirkt gatavu dzīvokli kaut vai no uzpircēja, kuru var uzreiz apskatīt, novērtēt, kā arī nopirkt par konkurences iespaidā zemu cenu. Vai pirkt no attīstītāja, gaidot pusgadu, kamēr dzīvokli pabeigs un varēs apskatīt.”
Noslēgumā iesakām atcerēties sen zināmo patiesību – mājokli ieteicams pirkt no pieredzējuša attīstītāja, kurš „uztrenējis savu kvalifikāciju”, uzceļot vismaz trīs projektus.