Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
Nereti ļaudis ir nesaprašanā, kāpēc vienam un tam pašam īpašumam noteiktās vērtības atšķiras. Kā rodas atšķirības? Par ko un cik maksājam nekustamā īpašuma vērtētājam?
Uzņēmuma "Biznesa konsultantu grupa" nekustamā īpašuma vērtēšanas nodaļas vadītājs Ivars Strautiņš saka – tiesības noteikt nekustamā īpašuma tirgus vērtību ir tikai sertificētiem vērtētājiem. Viņu vērtējumiem jāatbilst reālajam stāvoklim tirgū. Tomēr jāņem vērā, ka vērtētāji ir cilvēki, tāpēc vērtējumi ir atkarīgi no vērtētāju pieredzes, pieejamā datu materiāla un profesionālās prasmes.
Nekustamā īpašuma vērtētājs savā darbā balstās uz Latvijas īpašumu vērtēšanas standartiem, kuros ir skaidri aprakstīta darba veikšanas procedūra un noteikto vērtību definīcijas. Tāpēc, pirmkārt, vērtējums ir atkarīgs no visiem šajos standartos ierakstītajiem ierobežojumiem un nosacījumiem.
Otrkārt, nekustamā īpašuma vērtētājam jāsaņem aroda prasmi apliecinošs dokuments – sertifikāts. Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas Vērtētāju sertifikācijas birojs ir Latvijā vienīgā akreditētā personāla sertifikācijas institūcija, kas ir tiesīga izsniegt nekustamā īpašuma vērtētāju kvalifikāciju apliecinošus sertifikātus.
Atšķirību cēloņi
Ivars Strautiņš pieļauj: var gadīties, ka, novērtējot vienu un to pašu īpašumu, divi vērtētāji izmanto dažādus datus vai dažādi tos iztulko.
Tomēr uzņēmuma "Biznesa konsultantu grupa" nekustamā īpašuma vērtēšanas nodaļas vadītājs uzskata: vairāku vērtētāju viedoklis par viena un tā paša nekustamā īpašuma tirgus vērtību nedrīkst atšķirties būtiski. Viena un tā paša nekustamā īpašuma vērtējumos atšķirība nedrīkst pārsniegt 5 līdz 15 procentus.
Kaut arī nekur nav teikts, cik ilgi vērtējums ir derīgs, tomēr praksē pieņemts, ka vērtējumu neatbilstība naudas izteiksmē nosacīti stabila tirgus apstākļos saglabājas aptuveni sešus mēnešus. Ja vērtējumi tiek veikti ar lielāku laika atstarpi vai strauji augoša tirgus apstākļos, tad šī neatbilstība var būt arī lielāka.
Atlīdzība vērtētājam
Ivars Strautiņš uzsver galveno – samaksa par novērtējumu nedrīkst būt saistīta ar vērtējuma iznākumu. Neatkarīgi no tā, vai īpašumam noteiktā tirgus vērtība ir 1 lats vai 1 miljons latu, samaksa vērtētājam ir atkarīga tikai no darba izpildei patērētā laika un citiem tiešajiem izdevumiem.
Nekustamā īpašuma vērtētāja darba stundas cenu katrā vērtēšanas firmā nosaka savu un tā ir atkarīga no vērtētāju kvalifikācijas. Vidēji tā ir no 10 līdz 25 latiem par vienu vērtētāja darba stundu. Nekustamā īpašuma vērtēšanas firmās ir noteikts cenrādis dzīvokļiem, savrupnamiem un citiem izplatītākajiem nekustamajiem īpašumiem. Cenrāžos ierakstīti arī uzcenojumi par nekustamu īpašumu vērtēšanu, kuru īpašnieki grib dabūt ātri, kā arī citi papildu izdevumi.
Cik tas maksā?
Ivars Strautiņš nosauc piemēru: jānovērtē neliela savrupmāja, kas atrodas 25 kilometrus tālu no nekustamā īpašuma vērtēšanas firmas.
Aptuvenā vērtēšanas cenas kalkulācija varētu būt šāda:
- vērtētāja darba samaksa (rēķinot 20 latus par stundu, kas ietver kvalificēta vērtētāja darba algu, nodokļus, daļu no vērtētāja kvalifikācijas celšanas, civiltiesiskās apdrošināšanas, sertifikācijas, firmas licencēšanas, datu bāzes uzturēšanas u. c. fiksētajām izmaksām, kā arī uzņēmuma peļņu);
- īpašuma apskate (ieskaitot ceļā pavadīto laiku līdz objektam) – 1 stunda x Ls 20 = Ls 20;
aprēķinu veikšana – 1 stunda x Ls 20 = Ls 20;
atskaites sagatavošana – 4 stundas x Ls 20 = Ls 80;
kopā: Ls 120.
Pārējie izdevumi
Biroja izdevumi (kopēšana, fotomateriāli, izdrukas, noformēšana) = Ls 10;
transporta izmaksas (ieskaitot automašīnas amortizāciju) 25 km x 2 x 0,1 Ls/km = Ls 5;
kopā bez PVN: Ls 135 PVN Ls 24,30
Kopā: Ls 159,30
Skopais maksā divreiz
Ivars Strautiņš uzsver: dažādās nekustamā īpašuma vērtēšanas firmās cenas var atšķirties. Bet šīs atšķirības nevar būt pārlieku lielas.
Ja īpašniekam piedāvā nekustamā īpašuma vērtējumu par ievērojami zemāku vērtējuma cenu, tad tai var būt divi izskaidrojumi:
- šī firma vai vērtētājs nemaksā nodokļus;
- galaproduktu – nekustamā īpašuma vērtējumu – sagatavos vērtētājs ar nepietiekamu kvalifikāciju.
Protams, var gadīties, ka tajā brīdī nekustamā īpašuma vērtēšanas firmai trūkst pasūtījumu, tāpēc tā piekrīt strādāt arī par zemāku atlīdzību, kaut arī jācieš zaudējumi.
Īpašniekam, sevišķi tādam, kuram piederošās nekustamas mantas tirgus vērtība nav liela, pašam jāapsver, vai viņš gribētu pieņemt šādu firmu vai vērtētāju piedāvājumus, kaut arī tie maksā lētāk. Ivars Strautiņš atgādina – skopais maksā divreiz. Ja vērtējums neatbildīs reālajam stāvoklim tirgū, tad zaudējumi var būt ievērojami lielāki. Galu galā īpašnieks neveic darījumus ar nekustamu mantu katru gadu, tāpēc labums, kas tiek iegūts, pieaicinot kvalificētu vērtētāju, nav samērojams ar atlīdzību par vērtējumu.