Ja jums šķiet, ka dzīve ir pārāk vienmuļa un rutīnas ritenis dzen depresijā, pamēģiniet noīrēt dzīvokli un būs interesanti - jautrībai sekos histērija, ko nomainīs izmisums. Lai gan pēc ekspertu vērtējuma tikai ap 20% mājsaimniecību var paņemt kredītu, lai nopirktu mājokli, un tas nozīmē, ka ievērojams skaits cilvēku īrē mājokli, valsts nesteidz risināt īres tirgus samilzušās problēmas. Mājokļu, tostarp īres, pieejamība valdībai būtu jāizvirza risināmo uzdevumu priekšgalā – pretējā gadījumā varam nonākt situācijā, kad būs apdraudētas cilvēka pamattiesības uz jumtu virs galvas.

Vairāk nekā ceturtdaļgadsimtu vecs, realitātei neatbilstošs īres likums; valsts un pašvaldības izvirzītas nesamērīgas prasības attīstītājam, kas vēlas būvēt jaunus īres namus; valsts atbalsta programmas ( tādas ir lielā daļā Eiropas valstu) trūkums; ilgtermiņa bankas aizdevumu nepieejamība privātiem investoriem. Tās ir tikai dažas no problēmām, kas bremzē īres tirgus attīstību jau daudzu gadu garumā.

Papildu spriedzi tā jau neveselīgajā ilgtermiņa īres tirgū rada iekšējā migrācija (pārcelšanās no laukiem uz pilsētām), ārzemju studenti un viesstrādnieki, kas dzīvokļus izķer "kā karstus pīrādziņus", uz tūristiem orientētais īstermiņa īres piedāvājums.

Īres mājokli mūsdienās vairs nevajadzētu uzskatīt par tādu kā piespiedu sociālo spieķi – visur Eiropā īre ir apzināta dzīves telpas izvēle. Tomēr pie mums mājokļa īres cenas salīdzinot ar oficiālo vidējo algu valstī ir neadekvāti augstas. Tiek uzskatīts, ka maksimālā summa, ko vajadzētu atdot par mājokli, ieskaitot komunālos maksājumus, nedrīkst pārsniegt 30% no ienākumiem. Tas nozīmē, ka cilvēkam, kurš grib noīrēt lētā gala divistabu dzīvokli, algai jāpārsniedz 1000 eiro uz rokas.

Tātad, izskatās, ka lielai daļai valsts iedzīvotāju jumts virs galvas ir “nepaceļama” ekstra nevis pamattiesības.

Sludinājumu portālos atklājas, ka puslīdz normāls vienistabas dzīvoklis Rīgā maksā no 200 līdz 280 eiro, divistabu dzīvoklis no 280 eiro blokmājā līdz pat 1000 eiro jaunajā projektā, bet trīsistabu mājokļa cenas sākas virs 300 eiro. Turklāt tā ir tikai īres cena – jārēķinās, ka kopējās izmaksas būs krietni augstākas. Kad dzīvoklis beidzot atrasts, priekšā stāv pārvākšanās izdevumi un pirmā iemaksa, parasti par diviem mēnešiem.

Ja mājokļa īres cena patīkami izceļas pārējā piedāvājuma vidū, ļoti iespējams, ka dzīvoklis ir “gaģušņiks” ar reti kur vairs sastopamajiem mājdzīvniekiem - tarakāniem un šarmantām astoņdesmito gadu mēbelēm no atkritumu izgāztuves. Ja tomēr gadās labs dzīvoklis, tas pazūd apmēram triju stundu laikā – paķer bez apdomāšanās. Nereti nākas vilties – var gadīties, ka dzīvoklis ir pievilcīgs, bet atrodas graustā burtiski “zem tilta” vai ar skatu uz ķimikāliju rūpnīcas betona sienu, ko rotā brīdinoša miroņgalvas simbolika.

Bez paradoksiem neiztiek arī dārgo dzīvokļu segments – piemēram, dzīvoklis ir ekskluzīvs, bet gleznas pie sienām dažus desmitus eiro vērta draza.

Līgums uz gadu nav ilgtermiņa īre

“Īres tirgus ir aktīvs visa gada garumā, bet īpaši “karsts” tas ir vasaras beigās un rudenī, kad par īres dzīvokļiem vislielāko interesi izrāda studenti, kā arī tie, kas atgriežas Rīgā pēc atvaļinājuma perioda,” saka “Arco Real Estate” Īres nodaļas nekustamo īpašumu aģents Mārtiņš Miezītis, norādot, ka piedāvājums šajā laika posmā ir gaužām mazs. “Dzīvokļu īpašnieku noteiktā neadekvāti augstā cena, nepietiekamais piedāvājums, dzīvokļu sliktais stāvoklis, vecmodīgais iekārtojums un sliktā atrašanās vieta ir tikai daži no faktoriem, kas īres meklētājiem uz savu iespējamo pagaidu mājokli liek raudzīties pesimistiski. Situācijā, kad pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, cilvēki joprojām nav gatavi pieņemt ātrus lēmumus,” stāsta speciālists. Viņš novērojis, ka dzīvokļi par cenu 10 līdz 15 eiro kvadrātmetrā veido aptuveni 60 % no visa piedāvājuma un vienlaikus ir pieprasītākie īres tirgū. Turklāt tendences liecina, ka pieprasījums ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Lētākiem dzīvokļiem ir daudzi mīnusi, turklāt, iespējams, ka lētā cena ir mānīga, jo ēka ir sliktā tehniskā stāvoklī un dzīvoklī ir augsti komunālie maksājumi. Ja īres cena ir no 15 eiro kvadrātmetrā, dzīvoklis ietilpst ekskluzīvo kategorijā.

Pastāvīgu spriedzi īres tirgū rada pieprasījuma pārsvars pār piedāvājumu, iesāk “Latio” Mājokļu tirdzniecības nodaļas vadītājs Ermīns Sniedze, norādot, ka kopumā mājokļu valstī nepietiek, dzīvojamais fonds ir novecojis - 93,8% dzīvojamo ēku ir celtas līdz 1990. gadam. Salīdzinot ar Lietuvu un Igauniju pie mums dzīvojamais fonds tiek atjaunots gausi– piemēram, 2018.gadā Lietuvā ekspluatācijā tika nodoti ap 5300 dzīvokļu, Igaunijā – 4200, bet Latvijā – tikai 1700.

Ja valsts aktīvi neiesaistīsies mājokļu problēmas risināšanā, ar ēku novecošanu saistītās krīzes kulminācija gaidāma ap 2040. - 2050. gadu, norāda eksperts.

Sniedze saka, ka ilgtermiņā īres namu bizness ir ienesīgs un Latvijā šī niša ir perspektīva.Tomēr potenciālajiem investoriem, kas seko norisēm Latvijas mājokļu tirgū, rokas sasaista nesakārtotā likumdošana.

FOTO: Pixabay

Salīdzinot ar kaimiņvalstīm pie mums mazākam skaitam cilvēku ir iespēja paņemt kredītu mājokļa iegādei. Sniedze skaidro, ka Latviju salīdzinot ar kaimiņvalstīm ekonomiskā krīze skāra sāpīgāk, un īsti atgūties mēs nespējam joprojām – cilvēku iespējas iegādāties mājokli ir ievērojami samazinājušās salīdzinot ar periodu pirms aptuveni desmit gadiem: ja 2008. gadā Latvijā mājsaimniecību ilgtermiņa kredītu apjoms bija 9,3 miljardi eiro, tad 2017. gadā tas bija samazinājies par 42% – līdz 5,4 miljardiem eiro. Atšķirīga aina paveras Lietuvā un Igaunijā. Lietuvā pirms krīzes kredītos cilvēki bija paņēmuši 9,1 miljardu eiro, 2017. gadā nedaudz vairāk – 9,2 miljardi eiro. Igaunijā attiecīgi atskaites punkti ir 7,9 un 8,8 miljardi eiro.

Pēc “Swedbank” aplēsēm, šobrīd hipotekārais kredīts varētu būt apmēram 13-15% mājsaimniecību.

“Swedbank” Hipotekārās kreditēšanas atbalsta daļas vadītājs Ainars Balcers saka, ka, lai gan pieaug iedzīvotāju interese iegādāties mājokli ar hipotekārā kredīta palīdzību, tomēr vai nu uzkrājumu trūkums pirmajai iemaksai, vai arī ēnu ekonomikas ietekme un sabojāta kredītvēsture kļūst par šķērsli finansējuma iegūšanai.

“Iekšējā migrācija – cilvēki no laukiem pārceļas uz reģionu centriem,” iemeslus, kas rada spriedzi tā jau ierobežotajā ilgtermiņa īres tirgū, turpina skaidrot nekustamo īpašumu kompānijas eksperts Ermīns Sniedze. “Iebraucēji – palīgstrādnieki, kas īrē mājokli, un uz tūristiem orientētā īstermiņa īre, kas ir ienesīgāka nekā ilgtermiņa, lai gan tās lokācija ir ierobežota.” Piemēram, Rīgu 2018. gadā apmeklēja 3,5 miljoni viesu. Vēl viens būtisks faktors – ārvalstu studenti, kas spēj noīrēt dārgākus dzīvokļus nekā vietējie.

Visu faktoru kopums rada situāciju, ka Latvijā ilgtermiņa īres tirgus faktiski neeksistē. Līgums uz gadu - tā nav ilgtermiņa īre!

Aizvēsturiskais likums - spieķis riteņos

TVNET uzrunātie eksperti ir vienisprātis, ka galvenais iemesls, kāpēc īres tirgus, nepārspīlējot, atrodas briesmīgā stāvoklī, ir nesakārtotā likumdošana. Spēkā joprojām ir 26 gadus vecais īres likums, kas liek spieķus riteņos jaunajiem tirgus dalībniekiem. Kad pirms daudziem gadiem Ekonomikas ministrija ķērās pie Dzīvojamo telpu īres likumprojekta, iebildumu bija daudz, un tie galvenokārt skāra politiski jūtīgo denacionalizēto namu īrnieku jautājumu – vienkārši likumdevējiem bija bail no sociālās spriedzes, ko radītu brīvāki spēles noteikumi. Tagad likums ir vairākkārt pārstrādāts un paredz, ka visi īres līgumi būs jāreģistrē Zemesgrāmatā. Maksimālais īres līguma termiņš nepārsniegs desmit gadus, bet tam beidzoties, līgums būs jāslēdz no jauna. Ģimenes locekļi neiegūs patstāvīgas tiesības uz dzīvojamās telpas lietošanu. Īres maksu izīrētājs varēs paaugstināt tikai tad, ja šāda kārtība būs paredzēta līgumā, bet ne biežāk kā reizi gadā. Projektā ir normas, kas paredz saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu gadījumos, kad īrnieka pienākums ir atstāt īrēto dzīvojamo telpu. Šobrīd likumprojekts Saeimā ir apstiprināts pirmajā lasījumā un nodots izskatīšanai Valsts un pašvaldību lietu komisijai. Ir iesniegti priekšlikumi 2.lasījumam.

FOTO: AFP/SCANPIX

Veiksmes stāsts vai izmisuma solis?

Vēl bēdīgāka aina kā galvaspilsētā paveras reģionu pilsētās, kur īres maksas nav zemākas kā galvaspilsētā, jo ārpus Rīgas īres tirgus faktiski nepastāv. Piedāvājums ir tik niecīgs, ka izīrētāji var atļauties diktēt noteikumus, prasot jebkuru maksu. Lielākajās pilsētās situācija veidojas ačgārna – tiek meklēti speciālisti, ir darba vietas, bet dzīvot viņiem nav kur. Iekšējā migrācija no laukiem un mazpilsētām uz lielajām pilsētām spiež pašvaldības meklēt risinājumus, kā nodrošināt cilvēkus ar mājokļiem. Vairāku pilsētu pašvaldības sākušas attīstīt īres mājas.

“Latio” pārstāvis Ermīns Sniedze pašvaldību “veiksmes stāstu” dēvē par “izmisuma soli”.

Ņemot vērā, ka būvniecības izmaksas pieaug, attīstīt īres namus bez nopietna valsts atbalsta, saglabājot zemu īres maksu, nav izdevīgi.

Viena no pašvaldībām, ko mājokļu jautājums izvedis no pacietības, ir Valmiera. Te darba vietu skaits pārsniedz iedzīvotāju skaitu, tāpēc pašvaldība pērn uzbūvēja divas īres mājas ar 150 dzīvokļiem un plāno tuvākajā nākotnē uzcelt vēl divas ēkas ar 300 dzīvokļiem.

Valmierā īres nami ir uzbūvēti, izmantojot kredītiestādes izsniegto aizdevumu 90% apmērā no būvniecības izmaksām. Pārējos 10% sedza SIA “Valmieras namsaimnieks” no saviem finanšu līdzekļiem. Īres maksa Valmieras īres namos par kvadrātmetru ir 5,20 eiro mēnesī, turklāt maksā ir iekļauti arī mājas apsaimniekošanas izdevumi.

Tas nozīmē, ka par 46 kvadrātmetru lielu dzīvokli jāšķiras tikai no 239 eiro.

Papildus jāmaksā par komunālajiem maksājumiem. Tomēr proporcijas Valmieras īres tirgū joprojām ir katastrofālas – pieejami kādi 10 dzīvokļi, bet vajadzīgi ap 1000.

Arī pierobežas pilsētā Valkā pieprasījums pēc dzīvokļiem turpina pieaugt. Lai gan pilsētas dzīvojamā fondā ir brīvi dzīvokļi, liela daļa no tiem neatbilst modernās pasaules prasībām. Pašvaldībai gan ir “stratēģiskā rezerve” - piecas iekonservētas daudzdzīvokļu mājas, kurām uzlikti jumti un ielikti logi. Pašvaldībā paskaidro, ka divas no tām šobrīd ir tik sliktā stāvoklī, ka būtu jānojauc.

Domē saka, ka bez valsts mājokļu programmas atbalsta pašvaldība ar ēku atjaunošanu galā netiks.

Paplašinoties uzņēmējdarbībai, ar mājokļu trūkumu saskārusies arī Smiltene, tāpēc pašvaldība pirms dažiem gadiem iegādājās nepabeigtu daudzdzīvokļu māju, ko pārbūvēja un pirms gada nodeva ekspluatācijā.

FOTO: Smiltenes novada pašvaldība

Kopējās daudzdzīvokļu ēkas būvniecības izmaksas bija 1 219 900 eiro. Līdzfinansējums no valsts budžeta niecīgs – 200 000 eiro, pārējais no novada pašvaldības un pašvaldības uzņēmuma budžeta, kā arī aizņēmums bankā. Mājā ir 24 dažāda lieluma dzīvokļi, īres maksa par kvadrātmetru ir 4,90 eiro mēnesī (iekļauti arī mājas apsaimniekošanas izdevumi). Maksimālais īres līguma termiņš ir 5 gadi.

Beverīnas novadā un Līgatnē īres namus attīsta privātie investori.

Eksperti saka, ka pie mājokļu jautājuma ar jaunu jaudu valdībai vajadzētu pievērsties pēc reģionālās reformas.