Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
Vai uzbūvēs labi vai ne? Tas ir lielais nezināmais, pērkot dzīvokli nepabeigtā namā. Nodrošināties pret sliktāko variantu pircējs tikpat kā nevar. Ja grib dzīvot labā mājā, jāpērk dzīvoklis, kad tā uzbūvēta.
Izcili nedaudzi
Patērētāju tiesību aizsardzības centrs (PTAC) šā gada pirmajos trijos mēnešos saņēmis 47 sūdzības par jauno mītņu kvalitāti. Par pamatotām atzīta mazāk nekā puse. Parasti nebūšanas atklāj pirmajā gadā pēc ēkas pabeigšanas.
Nekustamo īpašumu speciālistu viedoklis par jauno mājokļu kvalitāti atšķiras. Vieni uzskata, ka problēma attiecināma tikai uz konkrētiem objektiem, tā nav masveida parādība. Arī Hansabankas pērn veiktā aptauja liecina, ka kvalitātes ķibeles ir tikai dažos namos, kuru vairums būvēti pirms vairākiem gadiem. Pirmajos projektos nebija pieredzes ne arhitektiem, ne celtniekiem, ne attīstītājiem. "Tikai nedaudz namu ir ar izcilu kvalitāti. Defektu un nepilnību netrūkst, turklāt tādi "sīkumi" kā atšķirīgs griestu augstums katrā istabā daudz kur pat netiek pieminēti," atzīst SIA "Arco Real Estate" Dzīvojamā fonda tirdzniecības nodaļas vadītāja Iveta Mežaraupe.
Sākums projektētāja birojā
Sīkas tehniskas nepilnības jaunā mājā atklājas pat tad, ja tā būvēta ar vislielāko atbildību – tas ir liels, sarežģīts objekts. Bet daudzas nebūšanas sākas uz arhitekta darbgalda – visiem nav pieredzes daudzstāvu mājokļu projektēšanā. Būvnieki sūrojas, ka projekti izstrādāti nepilnīgi, pavirši, nemaz nerunājot par tādiem "sīkumiem" kā lietusūdens novadīšanas iespējas no terasēm vai durvju un sliekšņu augstums. Vienkārši nepadomā, ka durvis nedrīkst atrasties tik zemu, ka, tās verot, uz grīdas esošie gājēju apavu ienestie smilšu graudiņi švīkā segumu... Kā saka Latvijas Būvinženieru savienības ekspertu (LBS) uzņēmuma "LBS Konsultants" izpilddirektors Juris Tervits, bieži atklājas, ka objektā kaut kas neatbilst projektam, bet arī pats projekts nav pienācīgi izstrādāts, piemēram, nav precizēts detaļu izmantojums, nav noteiktas materiālu īpašības.
=Pirms izlemt, vai pirkt dzīvokli nepabeigtā namā, noskaidrojiet, kas ir tā arhitekts, vai viņš jau kādu māju projektējis. Apskatiet to, pajautājiet iedzīvotājiem, vai tajā ir labi dzīvot.
=Pārliecinieties, vai projekta attīstītājiem un celtniekiem šis nav pirmais projekts. Tad nav pieredzes, un pircēja risks tikt pie kvalitātes problēmām lielāks. Pirms vienoties par pirkumu, jāpainteresējas par iepriekšējo objektu kvalitāti.
Neatsaucīgiem jāsaka "nē"
Ēkas kvalitatīvas uzcelšanas kontrolei attīstītājiem ir jānolīgst sertificēts būvuzraugs. Kā sacīja "Ziedoņdārza māju" attīstītāju SIA "Dommo" pārstāvis Valdis Gailītis, būvuzraugam objekts jāapmeklē vismaz divreiz nedēļā, viņam jāatbild, lai darbi notiktu atbilstoši projektam. Būvuzraugs par to atbild ar savu sertifikātu. Pastāvīgi būvlaukumā atrodas projekta vadītājs, bet arhitektam jāveic autoruzraudzība – vai būvē saskaņā ar projektu. Visi dzīvokļu pircēji grib topošo īpašumu apskatīt. Tāda iespēja ir līgumā paredzēta, tikai par ierašanos jāvienojas ar projekta vadītāju, jo bez celtnieku ziņas pa būvlaukumu staigāt nedrīkst.
Dzīvokļu apskate visbiežāk notiek brīdī, kad tuvojas ēkas nodošana ekspluatācijā, stāsta I. Mežaraupe. Pircējs objektā var ierasties ar savu būvinženieri vai veikt, piemēram, energoekspertīzi siltināšanas kvalitātes noteikšanai. Taču arī būvinženieris nevar redzēt to, kas atrodas zem apdares. Ir gan zināms gadījums, kad pircējs (jurists) pierādīja, ka mājā ieliktie plastikāta logi paredzēti nevis Latvijas, bet gan Spānijas klimatam. Viņš panāca, ka dzīvoklī logi tika nomainīti. Taču šis precedents ir spilgtākais no zināmajiem. Pārsvarā defekti tiek novērsti, taču tas prasa zināmu laiku un vairākkārtēju atgādināšanu.
=Priekšlīgumā var paredzēt pircējam tiesības kopā ar celtniecības ekspertu ierasties būvlaukumā, lai pārliecinātos par darbu kvalitāti. Ja pārdevējs, attīstītājs to negrib pieļaut, labāk nepērciet tai mājā dzīvokli.
=Priekšlīgumā var paredzēt, ka pēc ēkas pabeigšanas un pirms mītnes pirkuma līguma parakstīšanas pircējs ieradīsies ēkā kopā ar speciālistu izpētīt svarīgāko konstrukciju un sistēmu stāvokli. Un, ja speciālists atzīs, ka tās nav kvalitatīvas, jāvienojas vai nu par kļūmju novēršanu noteiktā termiņā, vai arī pirkums nenotiks un tiks atdota iemaksātā summa.
=Jāiztaujā pārdevējs par izmantojamajiem materiāliem un tehnoloģijām.
Cena vai kvalitāte?
Arī tad, kad ēka pabeigta, būvspeciālists var pamanīt daudzas kļūmes, bet izolācija pārsegumos, sienās, griestos ir klāta ar apdares materiāliem un bez atsegšanas nav novērtējama. Ir īpaši slēpto darbu akti, kurus celtnieki un būvuzraugs paraksta, kad ierīkota kāda vēlāk neredzama konstrukcija, sistēma. Kad ēka gatava, vizuāli nevar pārbaudīt, vai rakstītais atbilst faktiskajam. Tāpēc ar pārdevēju varētu vienoties, ka pircējs ar būvinženieri ieradīsies, kad šie darbi tiks veikti, iesaka J. Tervits. Būvspeciālistu var meklēt gan LBS, gan neatkarīgo ekspertu organizācijās.
Visbiežāk priekšlīgumā ir noteikts termiņš, cik dienu laikā (visbiežāk 20) pēc uzaicinājuma noslēgt pirkuma līgumu tas ir jānoslēdz. Tas nozīmē, ka šajā laikā jāpaspēj apskatīt dzīvokli, kaut vai ņemot līdzi būvinženieri, un jāiesniedz pretenziju saraksts, skaidro I. Mežaraupe. Līdz šim cenu kāpums būvniecības laikā bija tik liels, ka attīstītājam bija pat izdevīgi lauzt pirkuma priekšlīgumu – līdz ar mājas nodošanu ekspluatācijā dzīvokļus varēja pārdot izdevīgāk. Arī pircēji to lieliski saprata, tāpēc cenas starpības dēļ daudz nediskutēja par defektiem un nepilnībām.
Eksperti pieprasīti
Pēdējā laikā LBS speciālistus meklē arvien biežāk. Eksperti vajadzīgi arī tad, ja pircējs vēlāk atklājis kādu tehnisku nebūšanu, bet attīstītājs nepiekrīt to labot. Tad vai nu pats, vai ar PTAC palīdzību meklē ekspertu, kas konstrukciju izpēta, un tā atzinums nav apstrīdams. Ja attīstītājs vai pārdevējs nereaģē, jāaicina palīgā PTAC.
Celtniekiem saskaņā ar normatīviem jādod divu gadu garantija savam veikumam. Ja šajā laikā atklājas tehniskas problēmas, tiem tās bez papildu maksas prasīšanas jānovērš. Kā stāsta V. Gailītis, "Ziedoņdārza māju" attīstītājs nodos nākamajam apsaimniekotājam tiesības prasīt no būvniekiem garantijas. Apsaimniekotāji piedalīsies jau tad, kad ierīkos svarīgas inženiersistēmas, kā arī ēku pieņemšanā ekspluatācijā.
Ja firmas likvidējusies vai kādu citu iemeslu dēļ nevar panākt trūkumu novēršanu, jāvēršas PTAC.
=Ja ēkā atklājas projektā neparedzētas kļūmes, piemēram, nav iebūvēta skaņas, siltuma izolācija, bet būvuzraugs apliecinājis, ka tā tur ir, dzīvokļu pircēji arī no viņa var prasīt atbildību un zaudējumu atlīdzināšanu.