Neraugoties uz stereotipiem par nepievilcīgajiem sērijveida dzīvokļiem, joprojām turpinās rāms cenu kāpums, kas skaidrojams ar pircēju skaita palielināšanos. Aprīlī dzīvokļu trūkums sērijveida mājās iezīmējās kā izteikta tirgus tendence, liecina «Latio» sniegtā informācija.
Dzīvokļiem pieaug cenas
Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
Maksa salīdzinājumā ar martu palielinājusies par apmēram 1,4%, sasniedzot vidējo cenu 577 USD/m².
Vienmērīgais cenu kāpums tāpat kā iepriekšējā mēnesī skaidrojams ar pircēju skaita palielināšanos, kas varētu būt saistāms ar diviem faktoriem. Pirmkārt, liela daļa potenciālo pircēju, iepazinušies ar jaunajiem projektiem, atgriežas pie sekundārā jeb otrreizējā tirgus dzīvokļiem, otrkārt, pavasarī vienmēr vērojama pircēju aktivizēšanās. Jau iepriekšējos mēnešos atsevišķas pazīmes liecināja par tā saukto veco dzīvokļu trūkumu tirgū, bet situācija aprīlī dzīvokļu trūkumu jau iezīmē kā tirgus tendenci.
«Latio» speciālisti jau agrāk prognozēja, ka gada laikā sērijveida dzīvokļu cena varētu palielināties par apmēram desmit procentiem. Atšķirībā no iepriekšējiem mēnešiem, kuros dzīvokļu vērtība pieauga tikai prestižāko rajonu un pieprasītāko sēriju mājokļiem, aprīlī turpinājās vienmērīgs cenu kāpums: maksa sadārdzinājās gan visu rajonu, gan visu sēriju, gan arī visu lielumu (1–4 istabas) dzīvokļiem.
Centrā klusums pirms vētras?
Centra dzīvokļu tirgū aprīlī turpinājās liela aktivitāte gan pircēju, gan pārdevēju vidē, tomēr daudzi pārdevēji turpināja gaidīt 1. maiju, cerot uz strauju cenu kāpumu tūlīt pēc tam. Arī daudzi pircēji, pērkot dzīvokli Vecrīgā un maksājot virs 2000 EUR/m², cer, ka jau gada otrajā pusē īpašuma vērtība varētu būt krietni lielāka.
Kopumā centra dzīvokļu cenas aprīlī saglabājās marta līmenī (Vecrīgā dzīvokļu cenas svārstās no 1200 EUR–2500 EUR/m², klusajā centrā cenas svārstās no 1000–2000 EUR/m², centrā dzīvokļu cenas svārstās, sākot no 600–1500 EUR/m²).
Interese par jaunajiem projektiem
Lai gan daudzi, apskatījuši jaunos projektus, atgriežas pie vecajiem dzīvokļiem, interese par jaunajiem projektiem nemazinās. Arī aprīlī sevi pieteica vairāki jaunie projekti. Tiesa, jauno projektu attīstītāji, katru projektu plaši reklamējot, presē radījuši iespaidu, ka interese par tiem ir krietni lielāka nekā faktiskais pieprasījums. Mājokļu tirgū jaunie projekti veido ap 10%. Galvenais iemesls, kāpēc cilvēki dod priekšroku vecajiem dzīvokļiem, ir jauno projektu cenas: mājoklim bez starpsienām tā ir, sākot no 350 Ls/m², ar daļēju apdari — no 400 Ls/m². Interesanti, ka, piemēram, Igaunijā, mājokli bez iekšējās apdares nevar nodot ekspluatācijā, kamēr Latvijā gandrīz visi jaunie projekti tirgū tiek piedāvāti bez iekšējās apdares. Lieki piebilst, ka, nopērkot dzīvokli bez iekšējās apdares, tikpat daudz vai vēl vairāk būs jāmaksā par remontdarbiem. Finansiālie apsvērumi un nevēlēšanās iesaistīties ilgstošā remonta tūrē pašlaik daudziem liek atteikties no pievilcīgajiem jaunajiem projektiem.
Īres dzīvokļu tirgū cenu korekcija
Pašreizējā situācijā brīvais īres cenu tirgus eksistē tikai ekskluzīvo dzīvokļu un mikrorajonu mītņu kategorijās. Tāpēc pārmaiņas, kuras tirgū varētu ienest gaidāmā īres griestu atcelšana, tos tiešā veidā būtiski neietekmēs. Pārmaiņas varētu skart tos, kuri dzīvo saimnieku mājās, tā sauktās vidējās kategorijas (atrodas nosacīti biznesa centra robežās) un ekonomiskās klases dzīvokļos. Ja pašlaik valsts noteiktā īres maksa ir Ls 0,48 un vidēja izmēra dzīvokļa — apmēram 100 m²— īrnieks maksā namīpašniekam nepilnus Ls 50, tad komerccena līdzvērtīgam dzīvoklim ir aptuveni Ls 400.
Tas nozīmē, ka pēc īres griestu atcelšanas visi īres darījumi būs pakļauti tirgus noteikumiem. Rezultātā palielināsies piedāvājums īres platībām par brīvā tirgus cenām, kas pazeminās pašreizējo vidējo cenu — Ls 400. Tajā pašā laikā paaugstināsies īres maksa tiem dzīvokļiem, kas tagad tiek izīrēti zemāk par tirgus vērtību vai par valsts noteikto maksu. Līdz ar to gaidāma īres cenu korekcija: augstākās cenas pazemināsies, bet zemākās — pieaugs. Tāpēc, iespējams, vidējās klases dzīvokļu īrniekiem būs jāmeklē alternatīvi risinājumi jeb dzīvokļi ar zemāku īres maksu, iespējams, mikrorajonos.
Aprīlī īres cenas tipveida dzīvokļiem mikrorajonos saglabājās marta līmenī: vienistabas dzīvoklim — 50–80 Ls/mēn., divistabu dzīvoklim — 50–120 Ls/mēn. Pieprasīti ir vienistabas un divistabu dzīvokļi, savukārt par lielajiem, tas ir, četru un piecu istabu dzīvokļiem interese ir krietni mazāka.
Savukārt dārgo centra dzīvokļu segmentā īres maksas saglabājās no 8 līdz 12 USD/m² dzīvoklim vecā mājā līdz 10–17 USD/m² dzīvoklim restaurētā namīpašumā, veidojot īres maksājumus aptuveni 500–800 USD mēnesī. Šos centra dzīvokļus īrē galvenokārt ārzemnieki — vēstniecību un lielu starptautisku firmu darbinieki, kā arī neliels skaits vietējo iedzīvotāju.
Ķekava izkonkurē Mārupi
Aprīlī par populārāko vietu darījumiem ar privātai apbūvei piemērotiem zemes gabaliem stabilizējās Rīgas–Ķekavas virziens. Ķekavas puse ir nomainījusi līdzšinējo favorītu apmēram gada garumā — Mārupes virzienu. Privātai apbūvei piemērotās zemes tirgū aprīlī vidējās cenas joprojām saglabājās marta un februāra līmenī. Tas varētu būt skaidrojams ar gada sākumā notikušo straujo cenu kāpumu, ko izraisīja norēķinu valūtas maiņa no USD uz EUR, kamēr cenas skaitliskā vērtība bieži vien saglabājās.
Pircēju interese par mājokļa būvniecībai atbilstošiem zemes gabaliem ir liela, bet piemērotu zemes gabalu trūkst. Lai gan piedāvājums ir diezgan liels, liela daļa no tā atrodas pieprasījumam neatbilstošās vietās — pļavas vidū, purva malā u. tml. Tāpēc zemes gabali, kuri atrodas piemērotās vietās un tirgū tiek piedāvāti par atbilstošu cenu, pircējus atrod ātri. Jo īpaši cenu ietekmē ūdens tuvums. Piemēram, Baltezerā maksa par zemes gabaliem pie ezera un otrpus šosejai var atšķirties pat divas reizes.
Vislielāko pieprasījumu veido ekonomiskās jaunbūves aptuveni Ls 70 000–80 000 vērtībā gan Rīgas pilsētas teritorijā, gan arī tuvajā Pierīgā, tas ir, apmēram 15 km rādiusā no pilsētas robežas. Tomēr Rīgas mikrorajonos ar vēsturisko savrupmāju apbūvi un sakārtotu infrastruktūru piedāvājums neatbilst pieprasījumam. Pieprasītas ir mājas ar 4–5 istabām jeb platību līdz 200 m² un sliktā tehniskā stāvoklī esošas ēkas, kas atrodas labās vietās un ko iespējams atjaunot. Interese saglabājas arī par Rīgas veco koka apbūvi, tomēr piedāvājumā koka mājas ir retāk. Tāpat potenciālos pircējus interesē arī māju daļas ar zemi. Kopumā aprīlī savrupmāju tirgū saglabājās marta tendences gan pieprasījuma/piedāvājuma attiecībās, gan cenu ziņā.
Pieaug interese par vasarnīcām
Aprīlī, iestājoties siltajam laikam, jūtami pieauga pieprasījums pēc iespējām īrēt mājokli vasaras periodam.
Joprojām saglabājas marta tendences gan cenu līmenī, gan pieprasījuma/piedāvājuma attiecībās. Savrupmāju tirgū piedāvājums atpaliek no pieprasījuma, kura dominante ir mājas par 100 000–200 000 ASV dolāriem.
Darījumi ar zemes gabaliem visaktīvāk notiek Jūrmalas vidusposmā. Vispieprasītākā teritorija joprojām ir kāpu zona posmā no Lielupes līdz Asariem. Kāpu zonā pirmais zemes gabals no jūras puses maksā ap 220–250 EUR/m². Turpretī otrais īpašums no jūras puses — jau 160 m².
Ļoti liels pieprasījums ir Mellužu, Asaru un Vaivaru teritorijā zemes īpašumiem aiz dzelzceļa. Savukārt atbilstoša piedāvājuma gandrīz tikpat kā nav. Tā rezultātā cenas, salīdzinot ar 2002. gadu, ir cēlušās 2–5 reizes, un pašlaik jau pārdošanai tiek piedāvāti zemes gabali par 40 EUR/m².