Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
Nekustamā īpašuma tirgū 2005. gadā pēc ekspertu vērtējuma nav bijis strauju un negaidītu svārstību - tirgus atbilstoši savulaik paustajām prognozēm ir stabili attīstījies - vienmērīgi audzis piedāvājums un pieprasījums, kā arī nekustamā īpašuma cenas.
Kā norāda Edgars Šīns, nekustamā īpašuma kompānijas «Latio» direktors, starp tirgus dalībniekiem - gan īpašuma pārdevējiem, gan pircējiem - vērojama pārliecība, ka situācija tirgū tāda arī saglabāsies. «Tas jau ir vairāk psiholoģisks faktors, bet jebkurai valstij un tās tautsaimniecībai ir svarīgi, lai cilvēki būtu optimistiski noskaņoti par nākotni. Un, ja vērtējam pēc nekustamā īpašuma tirgū notiekošajiem darījumiem, optimisms ir liels,» uzsver E. Šīns.
Cenas augušas pat par 100%
Tai pašā laikā, kā RB jau informēja, pēdējā pusgada laikā dzīvojamās platības cenas, piemēram, jaunajos daudzdzīvokļu ēku projektos Rīgā pieaugušas vidēji par 31%, savukārt atsevišķos ekskluzīvākos projektos cenu pieaugums pusgada laikā pārsniedzis pat 100%. Attiecīgi gada laikā cenu vidējais pieaugums sasniedzis 60%, atsevišķos projektos - pat 150%.
Kā līdz šim, augstākās dzīvokļu cenas šogad saglabājušās Vecrīgā, kur zemākais cenu līmenis bija 3500 EUR/m2, bet augstākais - 5000 EUR/m2. Attiecīgi lētākie jaunie dzīvokļi Rīgā 2005. gada rudenī bija Iļģuciemā - 875 EUR/m2, savukārt Latvijas reģionos jaunas dzīvojamās platības cena ir viszemākā - vidēji 519 EUR/m2.
Nekustamā īpašuma kompānijas «Ober Haus Real Estate Latvia» Jauno projektu nodaļas direktore Jeļena Koroļova RB izteica prognozi, ka turpmāko sešu mēnešu laikā tik liels cenu kāpums vairs nav gaidāms, ņemot vērā, ka jauno daudzdzīvokļu ēku projektu skaits strauji pieaug.
Kredīti - aizvien pieejamāki
Viens no faktoriem, kas veicinājis gan īpašumu pirkšanas darījumu apjoma pieaugumu, gan arī nekustamā īpašuma cenu pieaugumu, ir aizvien pieejamāki kredītresursi.
Kā norādīts kompānijas «Latio» tirgus pētījumā, pēc Finanšu kapitāla un tirgus komisijas datiem, privātpersonām izsniegto kredītu apjoms mājokļa iegādei 2005. gada pirmajos trijos ceturkšņos vien pieaudzis par 572 miljoniem latu un kopā jau veido 1,5 miljardus latu; gada laikā šī summa ir divkāršojusies.
Kā norāda E. Šīns, daudzas ģimenes, kas agrāk pat nesapņoja par jauna (vai cita) mājokļa iegādi, tagad var to atļauties un tiek pat mudinātas šo pirkumu veikt. «Kredītiestādes ir ļoti ieinteresētas, lai katra ģimene, kam ir stabili un pastāvīgi ienākumi, varētu mājokli iegādāties, un tas, protams, izdara spiedienu gan uz tirgu, gan uz cenām. Banku piedāvājumi kļūst aizvien agresīvāki, un tas arī paplašina šo potenciālo mājsaimniecību loku. Uzskatu, ka šī tendence saglabāsies - naudas cena pasaules tirgos aug, un īpašo piedāvājumu iespaidā ikmēneša maksājumi bankai kļūst aizvien pievilcīgāki un zemāki,» viņš norāda.
Lieli neoficiālie ienākumi
Tomēr, neraugoties uz aktivitātēm tirgū, pēc nekustamā īpašuma ekspertu domām, pirktspējīgo iedzīvotāju skaits Latvijā ir ļoti mazs. E. Šīns lēš, ka apkalpot hipotekāro kredītu ir spējīgas mazāk par 20% ģimeņu, turklāt pēc provizoriskiem aprēķiniem kredītu jau ir saņēmusi apmēram puse no šā skaita, un ļoti iespējams, ka drīzā nākotnē kredītņēmēju skaits sāks sarukt.
Nekustamā īpašuma kompānijas «Ober Haus Real Estate Latvia» jauno projektu tirgus pētījumā uzsvērts, ka, piemēram, vidējā dzīvokļa cena jaunajās daudzdzīvokļu mājās sasniedz 90 000 EUR. Ņemot kredītu uz 30 gadiem, vidējā mēneša maksa bankai ir 300 latu, savukārt, saskaņā ar LR Centrālās statistikas pārvaldes datiem, cilvēku skaits, kuru mēneša alga ir virs 500 latiem, nav lielāks par 6% no kopējā strādājošo skaita. Līdz ar to, kā secina «Ober Haus» eksperti, reālie cilvēku ikmēneša ienākumi var pat 3 reizes pārsniegt oficiālos ienākumus un jauna nekustamā īpašuma iegādē ieinteresēto skaits var sasniegt visus 18% no strādājošo skaita.
Jauno projektu īpatsvars neliels
Viena no spilgtākajām iezīmēm 2005. gada nekustamā īpašuma tirgū neapšaubāmi ir jaunu daudzdzīvokļu ēku būvniecības straujais pieaugums. Šie projekti guvuši lielu rezonansi un šogad veidojuši ievērojamu daļu jaunās būvniecības apjoma, jo īpaši Rīgā un citās lielākajās pilsētās. Pēc «Ober Haus» datiem, kopumā no 2000. gada pārdošanā ir nonākuši 18 000 jaunu dzīvokļu, no tiem apmēram 4000 joprojām nav pārdoti vai ir pārpircēju rezervēti tālākpārdošanai, gaidot jaunu cenu kāpumu. Tiek plānots, ka 2006. gada vidū, kad būs pabeigti vēl vairāki projekti, jauno dzīvokļu piedāvājums sasniegs jau 14-17 tūkstošus.
Tai pašā laikā jauno projektu īpatsvars nekustamā īpašuma tirgū joprojām saglabājas relatīvi mazs - Šobrīd jaunie dzīvokļi veido ne vairāk par 5-8% no kopējā darījumu apjoma, un vēl nav pamata uzskatīt, ka jaunie projekti būtiski ietekmētu situāciju tirgū. Lielāko daļu darījumu joprojām veido t.s. otrreizējais tirgus jeb esošie mājokļi, un iespaidu par jauno projektu it kā lielo ietekmi uz dzīvojamās platības tirgu pagaidām rada vienīgi šo projektu attīstītāju spēcīgās mārketinga aktivitātes.
Neadekvāts algu līmenis
Salīdzinot dzīvojamās platības daudzumu uz vienu cilvēku, Latvija ievērojami atpaliek no attīstītajām Eiropas valstīm (skat. tab.), un pēc optimistiskākajām prognozēm jaunu mājokļu būvniecības tempiem jākļūst aizvien lielākiem, lai sasniegtu vidējo Eiropas līmeni. Tai pašā laikā, kā apliecina «Ober Haus» apkopotā informācija, Rietumeiropas valstu iedzīvotāju ienākumi nav salīdzināmi ar Latvijas patērētāju iespējām, jo attīstītajās Eiropas valstīs vidējais algu līmenis apmēram 8 reizes pārsniedz algu līmeni Latvijā. Tādējādi, pēc nekustamā īpašuma speciālistu vērtējuma, nesamērīgā algu un dzīvojamās platības cenu attiecība Latvijā, saglabājoties pašreizējai situācijai, drīzā nākotnē var novest pie jauno dzīvokļu tirgus pārkaršanas.
Tostarp 2005. gadā vēl ir bijis vērojams stabils pieprasījuma pieaugums, un fakts, ka daļa jauno dzīvokļu joprojām nav pārdoti, skaidrojams galvenokārt ar pārpircēju aktivitātēm, kā arī ar to, ka, pieaugot piedāvājumam, pircēji kļūst izvēlīgāki un aizvien retāk iegādājas mājokli stadijā, kad projekts vēl ir tikai uz papīra, kā tas bija raksturīgs pirmajos daudzdzīvokļu māju projektos.
Savrupmāju tirgus klusāks
Joprojām aktīvs un ar pietiekami lielu pieprasījumu saglabājas savrupmāju tirgus, lai gan salīdzinājumā ar to lavīnveida māju un ciematu piedāvājumu, kāds skāra Rīgu un Rīgas rajonu vēl pirms 2-3 gadiem, šis tirgus ir kļuvis klusāks.
Pēc ekspertu vērtējuma, zināma «sabremzēšanās» šajā segmentā saistīta gan ar savrupmāju cenu pieaugumu (kas savukārt saistīta ar pieaugošajām zemes cenām), kā arī ar tirgus sakārtošanos. Kā, piemēram, norāda E. Šīns, «beidzot normatīvie dokumenti ir sakārtoti tiktāl, ka vairs nav iespējas kurā katrā pļavā sadzīt mietiņus un būvēt māju vai ciematu». Vēl viens iemesls ir aizvien mazāk brīvu apbūves vietu gan Rīgā, gan Rīgas rajonā.
Zemes gabalu cenas 10–15 km rādiusā ap Rīgu, piemēram, Katlakalnā, Ķekavā, Ādažos, Babītē, Dreiliņos u.c., šobrīd sasniedz jau apmēram 40 EUR/m2, vietumis pat vairāk; vēl pirms pāris mēnešiem maksimālā cena par zemes kvadrātmetru šajos rajonos bija vidēji 30 EUR. Joprojām lielākais pieprasījums ir pēc 1200-2000 m2 lieliem apbūves gabaliem ciematu teritorijās, kur lielākoties ir nodrošināti inženierkomunikāciju pievadi un piebraucamie ceļi.
Kā liecina «Ober Haus» dati, privātmāju tirgū vērojams aizvien lielāks nelielas platības (120-150 m2) māju deficīts, kas būtu pieejamas nelielām ģimenēm ar vidējiem ienākumiem. Otrreizējā tirgū šādas mājas nonāk reti, savukārt savrupmāju ciematu attīstītāji joprojām ir ieinteresēti būvēt lielākas mājas, pēc kurām tāpat saglabājas liels pieprasījums, turklāt tās arī spēj nodrošināt ievērojami lielāku peļņu.
Jāpiebilst, ka savrupmāju un dzīvokļu vidējās cenas šobrīd ir diezgan līdzvērtīgas, taču atšķiras to ekspluatācijas cenas - mājas ekspluatācija ir ievērojami dārgāka, līdz ar to arī tirgū beidzamajā laikā vērojama krasa nosliece par labu vidusmēra mājas platībai līdzvērtīgas platības dzīvokļiem.
Savrupmāju cenas Rīgā un Rīgas rajonā (EUR/m2):
Rīga
Mežaparks 1500 - 3500
Teika 1500 - 2000
Dārzciems 1100 - 2000
Pļavnieki 1100 - 2000
Jugla 1100 - 1500
Ziepniekkalns 800 - 1200
Bolderāja 800 - 1000
Rīgas rajons
Baltezers 900 - 1800
(Lielupe - Pumpuri) 1100 - 4500
(Pumpuri - Sloka) 900 - 2500
Vecāķi 1000 - 1500
Babīte 900 - 1500
Mārupe 900 - 1500
Ķekava 700 - 900
Titurga 750 - 900
Katlakalns 750 - 900
Garkalne 600 - 800
Sigulda 500 - 800
Saulkrasti 400 - 900