Nekustamā īpašuma tirgū situācija par labu pircējiem, kuriem nevajag kredītu

Ja apstākļi, piemēram, hipotekārā kredīta maksājums, bažas par komunālajiem maksājumiem vai dzīvesvietas maiņa spiež īpašnieku pēc iespējas ātrāk pārdot savu nekustamo īpašumu, pārdevējs ir gatavs piekrist būtiskam cenas samazinājumam līdz pat 20%, novērojuši "Latio" darījumu vadītāji. Tādējādi pircējiem šobrīd iespējams ne vien atrast piemērotu īpašumu, bet arī saņemt labu atlaidi, tomēr ar vienu nosacījumu:

šāda privilēģija galvenokārt skar tos, kas īpašumu iegādājas par saviem līdzekļiem.

Turpretī pircēji, kuriem nepieciešams hipotekārais kredīts, šobrīd nostādīti uz dilemmas sliekšņa – iegādāties īpašumu par spīti augstajām procentlikmēm vai lemt par labu īrei uz nenoteiktu termiņu.

Kopš augusta iegādei pieejamo dzīvokļu skaits Rīgā teju nav mainījies - septembrī piedāvājumā bija 4730 dzīvokļi. Turpretī ievērojami pieaudzis īrei pieejamo dzīvokļu skaits, kas pirmajā rudens mēnesī bija par 27% lielāks nekā augustā.

Piedāvājumā esošo īres dzīvokļu skaits Rīgā pārsniedza 3000 – tik apjomīgs īres mājokļu piedāvājums šogad vēl nav bijis novērots. Teju 40% no visiem īres mājokļiem veido piedāvājums sērijveida ēkās.

"Latio" nekustamo īpašumu eksperti augošo tendenci skaidro dažādi. Daļa pārdevēju pārdošanas sludinājumus pārlikuši uz īres segmentu, nevēloties piekāpties cenas samazinājumam un pārlaižot tuvojošos ziemu ar apmaksātiem komunālo pakalpojumu rēķiniem.

Daļa īpašumu īrē nonākuši sezonālās iedzīvotāju migrācijas dēļ. Eksperti skaidro, ka nozīmīgu īres dzīvokļu īpatsvaru veido to ģimeņu īpašumi, kas lēmuši pamest Latviju vai arī vasaru pavadījuši Latvijā un tagad atgriežas savās mītnes zemēs.

Savukārt jauno projektu pirmreizējā tirgū Rīgas apkaimēs septembrī iegādei bija pieejami 1290 dzīvokļi (vien par 90 vairāk nekā mēnesi iepriekš). Iekštelpu platību vidējā cena pārdošanas sludinājumos saglabājas (2770 EUR/m²), bet faktiskajos darījumos vidēji veido 2600 EUR/m².

Bet jauno projektu otrreizējā tirgū septembrī cena par mājokļa kvadrātmetru apkaimēs pārdošanas darījumos sasniegusi ap 1950 EUR/m², kamēr Rīgas centrā vērojams nenozīmīgs samazinājums, vidējām darījumu cenām svārstoties ap 2660 EUR/m².

Joprojām lielākā interese par sērijveida dzīvokļiem

"Latio" eksperti informē, ka septembrī apkaimēs iegādei bija pieejami 2410 dzīvokļi (2% pieaugums). Vidējās cenas darījumos sērijveida mājokļiem apkaimēs nav mainījušās, svārstoties ap 1010 EUR/m², bet centra rajonā pieaugušas par 6%, sasniedzot 1390 EUR/ m².

Vienlaikus par 18% pieaudzis īres dzīvokļu skaits sērijveida namos – no 970 augustā līdz 1150 septembrī.

Eksperti novērojuši, ka vairumā gadījumu interese ir par nelieliem 1-2 istabu dzīvokļiem, kas tiek iegādāti ar savu finansējumu. Lai iegādātos lielākas platības dzīvokli sērijveida projektā, potenciālais pircējs ir gatavs ņemt bankas finansējumu, kā arī piesaistīt līdzekļus, kas gūti no cita sev piederoša īpašuma pārdošanas.

"Darījumi par savu naudu notiek ar īpašumiem par cenu līdz 70 000 eiro, kas tiek pirkti gan savām, gan investīciju vajadzībām kā potenciālais īres objekts. Tirgū vērojama aktīva kaulēšanās," atzīmē "Latio" eksperti.

Ārpus Rīgas interesē privātmājas

Gan Zemgalē, gan Vidzemē arī septembrī saglabājusies augsta interese par nelielas platības privātmājām labā tehniskā stāvoklī, kas neprasa apjomīgus ieguldījumus renovācijai. Turpretī par īpašumiem ar dzīvojamo platību virs 200 m², kā arī cenu virs 200 000 eiro interese ir pieticīga. "Latio" eksperti norāda, ka šādu objektu tirgū šobrīd ir salīdzinoši daudz.

Tāpat novērots, ka, ņemot vērā šauro Valmieras privātmāju tirgu un augsto pieprasījumu, reģionā sasparojušies nekustamo īpašumu attīstītāji, piedāvājot objektus ar zemi dažādās stadijās, sākot no 180 000 eiro. "Latio" eksperti gan atzīmē, ka, iegādājoties šādu īpašumu, pircējam jārēķinās ar papildus ieguldījumiem, kas sadārdzina nepieciešamo hipotekāro kredītu un attur no īpašuma iegādes.

"Ikmēneša maksājums tūkstoša eiro apmērā neatbilst reālai ģimeņu maksātspējai, taču tas neietekmē īpašnieku lēmumu cenu mazināt. Tā vietā īpašnieki gatavi gaidīt īsto pircēju," stāsta eksperti.

Arī Jūrmalā pēdējo mēnešu laikā strauji audzis nekustamo īpašumu piedāvājums, kas septembrī sasniedzis pārdošanas sludinājumu skaita maksimumu gan dzīvokļu, gan savrupmāju segmentā. Piedāvājums galvenokārt attiecināms uz īpašumiem otrreizējā tirgū. Tomēr pēc darījumu vadītāju novērojumiem, reālā pircēju aktivitāte ir zema.

Eksperti novērojuši, ka, neskatoties uz vājo pircēju aktivitāti, publiskajā piedāvājumā pārdevēji negrib koriģēt īpašumu cenas, toties ir kļuvuši daudz elastīgāki brīdī, kad tiek izskatīts reālais pircēja piedāvājums un ir gatavi meklēt cenas kompromisu.

"Brīdī, kad Euribor starpbanku likme sadārdzina banku hipotekārā kredīta ikmēneša maksājumus un atturot potenciālos pircējus no lēmuma par aizdevumu, pārdevēji saprot, ka zaudē daļu iespējamo pircēju. Lai objektu pārdotu iespējami ātrāk, pārdevēji ir gatavi koriģēt īpašuma cenu un kaulēties, taču pretimnākšana paredzēta tikai vienai pircēju grupai – tiem, kas mājokli var atļauties iegādāties par saviem līdzekļiem," uzsver "Latio" eksperti.

Tas nozīmē, ka cilvēkiem ar uzkrājumiem šis ir labākais laiks, kad pirkt nekustamo īpašumu. Tomēr īpašumu bez bankas finansējuma var atļauties pirkt tikai nepilna trešdaļa pircēju, aktualizējot jautājumu - kā rīkoties tiem, kam nepieciešams hipotekārais kredīts? Vai pie pašreizējām kredītprocentu likmēm izdevīgāk ir pirkt vai tomēr īrēt? Lai potenciālajiem mājokļu pircējiem palīdzētu izvērtēt opcijas, “Latio” eksperti ieviesuši jaunu indeksa rādītāju – īpašuma cenas attiecību pret īres maksu, nosakot, vai potenciālais ikmēneša hipotekārā kredīta maksājums pie pašreizējām likmēm būs zemāks nekā mājokļa īre. Rādītājs salīdzina pirkšanas un īres ekonomisko izdevīgumu, palīdzot potenciālajam pircējam pieņemt pamatotu lēmumu.

"Šā brīža ekonomiskajos apstākļos jautājums par savu dzīvesvietu kļuvis par sensitīvu tematu, īpaši jaunajām ģimenēm, kas vai nu ir spiestas atlikt noskatītā īpašuma iegādi, vai pārorientēt vēlmes uz citu, iespējams, mazākas platības mājokli. Vēl viens variants ir īpašuma īre ar mērķi nogaidīt, līdz nekustamā īpašuma tirgus kļūs labvēlīgāks viņu rocībai. Tagad kā nekad ir būtiski apsvērt gan pirkšanas, gan īrēšanas izdevīguma attiecību," stāsta "Latio" tirgus analītiķe Rūta Roze.

Viņa skaidro, lai gan joprojām tirgū ir pieejami īpašumi, kuru hipotēku maksājums būtu zemāks nekā šāda mājokļa potenciālā īres maksa, jāņem vērā, ka īrēt bieži vien ir ievērojami lētāk nekā pirkt, jo mēneša īres maksa ir mazāka par apjomīgajiem kredītmaksājumiem.

"Lai gan vidējā tirgus temperatūra daudzos gadījumos, tostarp arī mūsu aprēķinā, rāda, ka īrēt patiešām ir izdevīgāk, jāņem vērā būtiskas nianses, piemēram, īpašuma tips, stāvoklis, pirmreizējais vai otrreizējais tirgus, lokācija un citi faktori. Vēl viens svarīgs moments, izvēloties starp mājokļa īri vai iegādi – īpašums vienmēr būs vērtīgs aktīvs, ar ko varēs rīkoties nākotnē," atzīmē Roze. Kā piemēru viņa min iespēju iegādāto mazākas platības mājokli pēc tam var pārvērst par ienesīgu īres objektu.

Turpretī, izvēloties īpašumu īrēt, cilvēkam būs mazāk saistību un nosacīti lielākās brīvības iespējas. "Uz īri var skatīties nevis kā uz šķērsli, kas bremzē ceļu pie vēlamā mājokļa, bet kā uz iespēju – tas ļauj ilgākā laikā posmā iekrāt vairāk līdzekļu pirmajai iemaksai un sagaidīt labvēlīgākus apstākļus, kad nopirkt tieši tādu nekustamo īpašumu, kādu sirds kāro," piebilst "Latio" tirgus analītiķe.