Mežu vairums īpašnieku pārdod tikai vienreiz dzīvē, turklāt par diezgan prāvu naudas summu. Lai nekļūtu par krāpnieku upuri un noslēgtu maksimāli izdevīgu darījumu, ir jāņem vērā vairāki būtiski nosacījumi. AS “Latvijas valsts meži” (LVM) Nekustamā īpašuma pārvaldes vadītājs Valdis Kalns palīdz rast atbildes uz jautājumiem, kas varētu būt aktuāli tiem, kuri šobrīd apsver iespēju pārdot savu mežu.
Vai šis ir labs brīdis, lai pārdotu mežu? Kāda ir situācija tirgū un nākotnes prognozes?
"Jāsaprot, ka mežs ir dzīvs organisms un nepārtraukti mainās. Atbildīgam saimniekam ir jāpieņem lēmums, kad mežu kopt un kad tas ir jācērt, jo reizēm var gadīties, ka, pārāk ilgi taupot, vēlāk vairs nebūs ko cirst. Ir jāizvērtē, vai mežā ir audzes, kas var sākt nest tev augļus par iepriekš ieguldītajām rūpēm.
Brīdī, kad kokmateriālu cenas ir augstas, aug arī meža īpašumu cenas. Šobrīd cenas ir vienas no augstākajām, kādas ir bijušas. Speciālisti prognozē, ka ar vispārējās recesijas gaidām ir paredzams īslaicīgs kokmateriālu un meža īpašumu cenu kritums.
Latvija ir augsti attīstīta mežsaimniecības valsts, un ilgtermiņā meža vērtība augs. Mūsu valsts mežsaimniecība ir pierādījusi, ka ir ļoti elastīga un spēj sekmīgi pielāgoties pārmaiņām. Jāsaka, ka meža vērtību noteikti ietekmē ES dalībvalstu apņemšanās virzīties uz klimatneitralitāti, kuras sasniegšanā ļoti liela nozīme ir efektīvai mežā audzēšanai un fosilā kurināmā aizstāšanai.”
No kādiem faktoriem ir atkarīga meža cena?
"Meža vērtību ietekmē zemes auglība, esošā krāja un sugu sastāvs. Reizēm mežu īpašniekiem, lauksaimniekiem vai pilsētniekiem, kam laukos pieder īpašums ar mežu, maldīgi šķiet, ka tas taču nav nekas vērtīgs – tikai krūmiem aizaugušas platības, taču var izrādīties, ka pat dabīgi atjaunojušies 5 ha meža var maksāt vairāk nekā desmit tūkstošus eiro.
Tāpat jāņem vērā, ka ietekme ir hidroloģijai un piekļuves iespējām. Īpaši uzmanība pievēršama tam, vai un kādi ir noteiktie saimnieciskās darbības aprobežojumi dabas aizsardzībai. Identiska vecuma, krājas un sugu sastāva mežs aprobežotā un neaprobežotā teritorijā pēc vērtības var atšķirties pat 10 reižu.
Ja vēlies pārdot savu mežu, īpašumam noteikti ir jābūt reģistrētam zemesgrāmatā, kā arī jābūt veiktai meža inventarizācijai, lai būtu datu bāze, uz kuras pamata var veikt meža novērtējumu."
Kādi ir iespējamie meža pārdošanas veidi?
Parasti mežu pārdod vai nu kā visu īpašumu (zemi ar kokiem), vai tikai cirsmas tiesības. Īpašnieki nereti izvēlas pārdot cirsmas tiesības, atstājot savā īpašumā zemi, bet šajā gadījumā noteikti jāņem vērā likumā paredzētais, ka trīs līdz piecu gadu laikā ir jāveic meža atjaunošana. Tātad no darījuma peļņas šim mērķim jāatliek zināmi izdevumi. Kurš variants ir labāks - par to noteikti būtu jākonsultējas ar novērtēšanas speciālistu un pašam sev jāatbild uz jautājumu, vai būs enerģija rūpēties par meža atjaunošanu: meklēt augsnes gatavotāju, stādus, pēc tam atēnot un kopt jaunaudzes, kā arī aizsargāt no dzīvnieku radītajiem bojājumiem.
Kādas ir biežākās kļūdas, un kā no tām izvairīties?
Ja skatās no meža īpašnieka puses, tad galvenā kļūda var izrādīties tā, ka viņš ir noticējis pirmajai potenciālā darījumu partnera nosauktajai cenai. Pārdodot mežu, būtu vēlams uzklausīt vairāku pircēju piedāvājumu, lai varētu salīdzināt cenas un nosacījumus, izvēloties sev izdevīgāko.
Meža īpašniekam iesakām iesniegt savu piedāvājumu izskatīšanai LVM. Mēs nekad netirgojamies – nosaucam savu maksimālo cenu. Ja kāds tirgū tomēr maksās vairāk, tad tas būs īpašnieka lēmums, kam pārdot, bet ir svarīgi ņemt vērā, ka, pārdodot meža īpašumu LVM, saimniekam tajā netiks liegta piekļuve.
Iepriekšējais meža īpašnieks varēs turpināt lasīt ogas un sēnes, pastaigāties pa īpašumu, kā arī vērot, kā rūpīgi tiek apsaimniekotas meža audzes un infrastruktūra.
Ja skatās no meža pircēja puses, tad galvenais ir izpētīt visu publiski pieejamo informāciju par īpašumu un īpašnieku, kā arī saprast, vai nav izņemti ciršanas apliecinājumi, par kuriem īpašnieks nav informējis pircēju. Svarīgi ņemt vērā, ka
šobrīd liels nezināmais ir nepabeigtais biotopu kartēšanas process, kura ietvaros Dabas aizsardzības pārvaldes (DAP) rīcībā ir informācija par potenciālām aizsargājamām dabas teritorijām, bet lēmumi vēl nav pieņemti,
tādēļ var gadīties tā, ka pirkuma brīdī meža īpašums ir bez saimnieciskās darbības aprobežojumiem, bet pēc darījuma noslēgšanas kādā brīdī tam var noteikt pat pilnīgu mežsaimnieciskās darbības aprobežojumu. Tādēļ pirms darījuma būtu vēlams sazināties ar DAP speciālistiem vai vai ieskatīties datu bāzē “Ozols”.
Kādiem punktiem jāpievērš īpaša uzmanība, lasot vai sastādot līgumu par darījumu?
Līgumā galvenie punkti ir saistīti ar samaksas kārtību, īpašuma tiesību pārreģistrāciju. Sarežģītāki ir līgumi, kad tiek pirkta daļa no īpašuma. Piemēram, ja īpašnieks nodala pagalma un/vai lauksaimniecībā izmantojamās zemes daļu, ko vēlas paturēt sev, tiek slēgti rokasnaudas līgumi. LVM gadījumā mēs uzņemamies veikt visas darbības īpašuma sadalei, kā arī veicam samaksu par īpašuma daļu, tiklīdz Zemesgrāmatā ir reģistrēta atzīme. Pats zemes sadales process līdz pilnvērtīgai īpašumtiesību pārreģistrācijai var ilgt 9 – 12 mēnešus.
Kādi signāli var liecināt par to, ka izvēlētais darījuma partneris var būt negodprātīgs?
Būtu jāuzmanās, ja darījuma partneris atsakās izklāstīt pilnu darījuma kārtību pa posmiem, ja nepilda solījumus, piedāvā cenu, kas ir virs vidējā cenu līmeņa tirgū, turklāt uzstājot uz pēcapmaksu. Rūpīgi jāizpēta, vai par pircēju ir pieejama informācija, kādas ir atsauksmes no iepriekšējiem sadarbības partneriem. Uzticamas personas rekomendācija ir viena no drošākajām lietām, uz ko paļauties.
Pārdodot mežu ar pēcapmaksu, ir jābūt uzmanīgam, jo tas ir papildu risks. Pārdodot mežu, drošāk pieturēties pie principa, ka samaksa par darījumu tiek saņemta līguma slēgšanas brīdī.
Pieļaujot iespēju, ka nauda tiks samaksāta vēlāk vai pēc meža izstrādes, ja tiek pārdota cirsma, pastāv risks saņemt tikai daļu no darījuma summas vai pat vispār nesaņemt naudu.
Ja saimnieks izvēlas mežu pārdot LVM, tad varam garantēt to, ka visu nolīgto summu līguma termiņā samaksāsim. Pie tam visā Latvijā meža zemi vērtējam pēc vienādiem nosacījumiem.
Ir ļoti svarīgi pirms darījuma noskaidrot nodokļu saistības.
Godprātīgam un jomu pārzinošam sadarbības partnerim būtu jāpabrīdina pārdevējs, ka no pārdošanas cenas ir jāmaksā nodoklis. Reizēm īpašnieks to saprot tikai pēc gada, kad par darījumu saņemtā nauda jau ir iztērēta un VID jau piedzen soda naudu.
Kopumā, salīdzinot ar 20-30 gadus senu pagātni, šobrīd meža nozare ir daudz drošāka. Taču, kā jebkurā jomā, ja cilvēkam nav vispār nekādu zināšanu, labāk pakonsultēties ar nozares speciālistiem vai vismaz talkā ņemt kādu uzticamu padomdevēju, kurš orientējas mežsaimniecības jautājumos.
Raksts tapis sadarbībā ar AS "Latvijas valsts meži".
