Pieci soļi, lai kļūtu par saimnieku: kas jāzina nekustamā īpašuma pircējam (2)

Patiesībā, ir pieci skaidri soļi, kas jāsper, lai pēc nekustamā īpašuma noskatīšanas saņemtu aizdevumu nekustamā īpašuma iegādei un kļūtu par zemes vai mājokļa īpašnieku. Par tiem stāsta Inga Zarecka, Swedbank Finansēšanas juridiskās daļas vadītāja.

• Pirmkārt, ir jāiegūst apstiprinājums no bankas par aizdevuma piešķiršanu nekustamā īpašuma iegādei. Visticamāk, šajā solī būs vajadzīgs nekustamā īpašuma novērtējums, kuru sagatavo sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs vai arī bankas iekšējs vērtētājs. 
• Otrkārt, īpašuma pircējs un pārdevējs paraksta rokas naudas līgumu, kam seko pirkuma līguma parakstīšana. Vienlaikus ar pirkuma līgumu, banka ar īpašuma pircēju paraksta aizdevuma līgumu un hipotēkas līgumu. 
• Treškārt, puses visbiežāk pirkuma samaksai izmanto darījuma kontu, līdz ar ko tiek noslēgts darījuma konta līgums.
• Ceturtkārt, pircējs ar pārdevēju dodas pie notāra, kur paraksta nostiprinājuma lūgumus zemesgrāmatai.
• Piektkārt, – kad zemesgrāmatas tiesnesis ir pieņēmis lēmumu un ir reģistrējis pircēju par īpašuma īpašnieku un ir nostiprinājis hipotēku par labu pircēja bankai, tikai tad var uzskatīt, ka pircējs ir kļuvis par īpašnieku. Pārdevējs saņem pirkuma samaksu, un darījums ir noslēgts. 

Mazliet sīkāk par katru no šajos soļos minētajiem līgumiem un aptuvenām nekustamā īpašuma iegādes procesa izmaksām.

Rokas naudas līgums

Rokas naudas līgums nav obligāta prasība, – tā ir sava veida garantija pircējam un pārdevējam par otras puses intereses nopietnību. Likums neregulē rokas naudas apmēru, bet parasti tie ir 10–15% no pirkuma summas. Tā puse, kura atkāpjas no darījuma nopirkt vai pārdot nekustamo īpašumu, samaksā (vai zaudē) otrai pusei rokas naudu. Jāņem vērā, – no 2019.gada 1. maija ir stājusies spēkā īpaša prasība, ka visiem norēķiniem par nekustamo īpašumu ir jānotiek bezskaidras naudas veidā, izmantojot bankas kontu.

Vienmēr iesakām rokas naudas līgumā paredzēt maksimāli lielu rezerves termiņu pirkuma līguma noslēgšanai, lai tas nekļūtu par iemeslu, ka pirkuma līgums netiek noslēgts un rokas nauda tiek zaudēta. Rokas naudas līgumā būtu iespējami detalizēti jānofiksē pirkuma līguma noteikumi, vismaz tie, kas attiecas uz samaksu. Jo mazāk neskaidru jautājumu, jo mazāk būs šķēršļu pirkuma līguma noslēgšanai.

Pirkuma līgums

Pirkuma līgums ir gana nopietns dokuments abām darījuma pusēm, ar kuru, parasti, puses ikdienā nesaskaras, tāpēc mēs vienmēr sirdsmieram iesakām, ka to vajadzētu izskatīt pircēja un pārdevēja juristam.

Šis līgums nav obligāti jāparaksta notāra klātbūtnē.

Pirms pirkuma līguma noslēgšanas būtu jāpārbauda un jāprecizē informācija par nekustamo īpašumu. Piemēram, vai tiek pārdots tikai dzīvoklis/ māja, vai arī zeme zem tā? Gadās, ka ir bijusi ļoti pievilcīga cena par nekustamo īpašumu, bet pircējs nav noskaidrojis, ka zeme zem tā netiek pārdota. Zeme pieder kādam citam, un vēlāk pircējs saskaras ar papildus izmaksām – vai nu kā nomas maksu katru mēnesi, vai izmaksām par zemes iegādi.

Pirkuma līgumā pārdevējam būtu jāapliecina, ka nekustamajam īpašumam nav nekādu apgrūtinājumu, tai skaitā, paša pārdevēja saistības pret banku. Ja šādas saistības ir, līgumā tās ir jānorāda, tāpat kā jānorāda kā tās tiks izpildītas. Pārdevējam arī būtu jāapliecina, ka nekustamajā īpašumā neviens nedzīvo, tur neviens nav deklarēts, īpašums nav izīrēts un nav reģistrēts kā juridiskā adrese kādam uzņēmumam, īpašumam nav nodokļu vai komunālo maksājumu parādi utt.

Aizdevuma un hipotēkas līgumi

Aizdevuma un hipotēkas līgumus nekustamā īpašuma pircējs slēdz ar banku, – tajos tiek fiksēts aizdevuma termiņš, procentu likme un citi ar aizdevuma atmaksu saistīti noteikumi. Līgumam tiek pievienots aizdevuma atmaksas grafiks. Hipotēkas līgums parasti tiek slēgts kopā ar aizdevuma līgumu, dažkārt abi līgumi ir apvienoti vienā dokumentā.

Jāatzīst, ka nekustamā īpašuma pircēji Latvijā ir labi pasargāti, jo likums skaidri reglamentē prasības, kas jāatspoguļo aizdevuma un hipotēkas līgumos. Piemēram, aizdevēja pienākums ir iesniegt klientam tā saucamo pirmslīguma informāciju, kur būs atspoguļoti visi būtiskie aizdevuma un hipotēkas līguma nosacījumi. To izlasot, klients var saprast, cik aizdevums faktiski izmaksās. Tas ir būtiski, jo cilvēki joprojām salīdzina tikai procentu likmi vien, taču faktiskās aizdevuma izmaksas veido gada procentu likme (GPL), kas atspoguļo visas izmaksas, tai skaitā, komisijas maksu un pārējo. Adekvātam salīdzinājumam ir jāizmanto GPL.

Nozīmīgs ir jautājums par aizdevuma līguma termiņu. Mēdz būt gadījumi, kad pircējs vēlas aizdevuma termiņu uz 20, 30 gadiem, bet banka līgumā paredz piecus vai desmit gadus, sakot, ka pēc tam līgumu pagarinās. Tas kļūst par risku aizņēmējam, jo pie līguma grozījumu parakstīšanas, var mainīties ne tikai termiņš, bet arī aizdevuma likme vai citi būtiski nosacījumi. Parakstot šo līgumu, jāpievērš uzmanība arī tam, kāda rīcība pircējam ir atļauta ar nekustamo īpašumu un par ko savukārt ir jāvaicā iepriekšēja bankas piekrišana, Piemēram, vai īpašumu var izīrēt, nodot lietošanā vai tamlīdzīgi.

Aizdevuma līguma kontekstā ir jāpiemin arī gadījumi, kad aizdevējs var atkāpties no līguma pirms termiņa, un šie gadījumi ir skaidri noteikti jau likumā (līdz ar ko citi gadījumi (ja tādi atrunāti bankas aizdevuma līgumā) nebūs spēkā). Pirmkārt, ja pircējs ņemot aizdevumu ir apzināti sniedzis nepatiesu informāciju. Otrkārt, ja pircējs aizdevumu izmantojis kādam citam mērķim. Treškārt, ja pircējs ir kavējis maksājumus vairāk nekā trīs reizes viena gada laikā un katrs kavējums bijis vismaz 30 dienas.

Aizdevuma un hipotēkas līgumus var parakstīt vienlaikus ar nekustamā īpašuma pirkuma līgumu vai arī pirms vai pēc tā, taču būtiski ir salāgot abu līgumu termiņus – t.i. pirkuma maksas un aizdevuma izsniegšanas termiņus.

Darījuma konta līgums

Vēl viens būtisks dokuments, kas būs nepieciešams nekustamā īpašuma iegādei, ir darījuma konta līgums. To vairumā gadījumu izmanto, kad notiek iegādes darījumi un to praktiski vienmēr slēdz gadījumos, kad darījumu finansē banka. Izmantojot darījuma kontu, pārdevējs var būt drošs, ka pircējam ir nauda pirkuma maksas samaksai (kas dokumentu kārtošanas procesā atrodas darījuma kontā), kamēr pircējs var būt drošs, ka pirkuma maksa tiks samaksāta pārdevējam tikai tad, kad pircējs būs kļuvis par nekustamā īpašuma īpašnieku. Faktiski, darījuma konts ir vienam konkrētam maksājumam atvērts konts, vai tāda kā “drošības kastīte”, kurā

ir ieskaitīta nauda īpašuma iegādei, taču piekļuves pie tās nav nedz pircējam, nedz pārdevējam. Līdzekļi ir bloķēti līdz brīdim, kad pircējs ir kļuvis par nekustamā īpašuma īpašnieku, tad arī banka veic izmaksu no konta.

Vizīte pie notāra

Notāra uzdevums ir pārliecināties par pircēja un pārdevēja identitātēm, proti, lai līgumu būtu noslēgušas tieši tā persona, kam īpašums pieder un tā persona, kura kļūs par nākamo īpašnieku. Abas darījuma puses notāra klātbūtnē paraksta nostiprinājuma lūgumu, jo, lai grozītu īpašuma tiesības, zemesgrāmata pieņem tikai viena veida dokumentus, kas sagatavoti atbilstoši likuma prasībām.

Nostiprinājuma lūgumā abas puses pauž, ka viena vēlas nodot īpašuma tiesības, otra vēlas tās iegūt, un notārs apliecina parakstus uz nostiprinājuma lūguma.

Tad šos dokumentus kopā ar otru nostiprinājuma lūgumu par hipotēkas reģistrēšanu (ja tāda būs) ir jānogādā zemesgrāmatā. Līdzi jāņem arī pirkuma līgumu, laulātā piekrišanu (ja tāda ir), kā arī valsts nodevas apmaksu apliecinošus dokumentus. Kad dokumenti iesniegti, zemesgrāmatas tiesnesim, 10 dienu laikā tie jāizvērtē, un, ja viss ir korekti, tiesnesis pieņem lēmumu par īpašuma tiesību maiņu. No brīža, kad pircējs ir reģistrēts par īpašnieku, viņš kļūst par faktisko nekustamā īpašuma īpašnieku.

Izmaksas un laiks

Nekustamā īpašuma iegādes procesā jārēķinās ar trīs veida izmaksām. Izmaksas bankā var pārbaudīt pirmslīguma informācijā, savukārt izmaksas pie notāra par nostiprinājuma lūgumiem būs aptuveni 150 – 200 EUR atkarībā no darījumā iesaistīto personu skaita. Trešā izmaksu pozīcija ir valsts nodeva par īpašuma tiesību maiņu – tie ir 2% no nekustamā īpašuma vērtības. Šo vērtību nosaka kā augstāko summu vai nu no pirkuma līgumā minētās summas, vai no iegādājamā īpašuma kadastrālās vērtības. Vēl būs jāmaksā nodeva par hipotēkas reģistrāciju - 0,1% no aizdevuma summas. Dažkārt darījuma puses vienojas, ka, lai samazinātu valsts nodevu, cenšas pirkuma līgumā daļu no nekustamā īpašuma cenas deklarēt kā cenu par mēbelēm, tehniku, iekārtām u.tml. Šādā gadījumā pircējam jāapzinās, ka banka finansēs tikai nekustamā īpašuma iegādi, proti, būtiski saruks aizdevuma summa.

Minētie soļi – no īpašuma noskatīšanas līdz īpašnieka statusa iegūšanai – var aizņemt vien dažas nedēļas, ja klients ir bankai pazīstams un abas puses savlaicīgi ir vienojušās par darījuma nosacījumiem. Šis termiņš var ieilgt, ja sākas diskusijas par kādiem līguma nosacījumiem. Taču jāapzinās, ka nekustamā īpašuma iegāde (vai pārdošana) būs notikums, ar ko vairums cilvēku saskaras reizi mūžā. Un līdzīgi kā, piemēram, ar gatavošanos kāzām, – veltīt tam mēnesi laika vai pat nedaudz vairāk, ir adekvāts ieguldījums tam, lai viss noritētu gludi un pamatīgi.