Pašreizējā ekonomiskā stagnācija nav pagājusi garām arī veikaliem, tai skaitā lielajiem tirdzniecības centriem. Tas izpaužas arī telpu nomnieku mainībā, turklāt dažviet daļa platības, nomniekiem aizejot, tā arī paliek tukša.
Tirdzniecības centriem nomnieku «krīze»? (9)
Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
Uzskatāmi šo nomnieku "krīzi" var redzēt pašā Rīgas viducī – Barona centrā, kur liela daļa telpu ir tukšas. Citviet tas vairāk jūtams veikalu mainībā un piedāvājuma pārkārtošanā. Tomēr vairākums tirdzniecības centru (t/c) apgalvo, ka telpas ne tikai nav tukšas, bet notiek pat paplašināšanās. Viņuprāt, krīze vairāk skar "atsevišķas" tirgotavas, mazāk tās, kas atrodas lielveikalos.
Samazinās telpu pieprasījums
Kā norāda starptautiskā nekustamo īpašumu konsultāciju uzņēmuma Re & Solutions apskats: tirdzniecības platības vienmēr ir bijušas visattīstītākais un kvalitatīvākais īpašuma segments valstī. Ir plānots, ka jau tagad diezgan piesātinātais iepirkšanās centru tirgus (39 000 kvadrātmetru, kas kopumā veido 0,43 kvadrātmetrus uz vienu cilvēku Rīgā un 0,17 kvadrātmetru uz cilvēku valstī) nākamajos trīs gados vairāk nekā dubultosies, sasniedzot pāri par 880 000 kvadrātmetru vai 0,38 kvadrātmetriem uz vienu cilvēku valsts līmenī, kas šodien ir ievērojami vairāk nekā lielākajā daļā Eiropas valstu.
Taču neviens no t/c netiks nodots šajā gadā, līdz ar to lielākā daļa tirdzniecības platību Rīgā vai Rīgas tuvumā ienāks tirgū agrākais 2010. gadā, tai skaitā Linstow tirdzniecības parks 150 000 kvadrātmetru platībā un divi ļoti lieli iepirkšanās un izklaides centri, ko attīsta VP Akropolis (113 000 un 64 000 kvadrātmetru). Faktiski 80% pašreizējo mazumtirdzniecības platību atrodas galvaspilsētā, un šķiet, ka proporcija paliks tikpat augsta arī turpmāk, par spīti vietējo un starptautisko attīstītāju pieaugošajai interesei par reģionālo tirdzniecības platību tirgu.
Pašreizējā ekonomiskā lejupslīde ir ietekmējusi mazumtirdzniecības tirgu, samazinot tās apgrozījumu un rezultātā arī telpu pieprasījumu. Šobrīd ir novērojama tendence, ka iepirkšanās centru vadītāji maina nomniekus ar mērķi palielināt kopējos t/c ieņēmumus – mēbeļu, būvmateriālu un elektronikas preču tirgotavas, kas maksā zemas nomas maksas, tiek aizstāti ar modes, apavu un aksesuāru veikaliem, kuri ir gatavi maksāt augstākas nomas maksas. Rezultātā palielinās pieprasījums pēc lielām un lētākām, atsevišķi novietotām telpām un tirdzniecības parkiem dzīvojamajos mikrorajonos un vietās ar labu transporta infrastruktūru – šādu iespēju vietējie attīstītāji vēl nav pilnībā izmantojuši.
Krīzi vairāk izjūt "mazie"
Tirdzniecības segments pēdējo gadu laikā nekustamo īpašumu sektorā ir attīstījies visvairāk un arī turpina to darīt. Taču arī šī joma izjūt ekonomisko spiedienu. Telpu nomnieki pārskata savus attīstības plānus, kas bija balstīti uz iepriekšējo gadu optimismu. "Uzskatu, ka lielie t/c paliks un turpinās arī savus iesāktos paplašināšanās plānus. Mazākie lielveikali noteikti specializēsies un izveidosies par savu mikrorajonu veikaliem, nevis visas Rīgas mērogā, kā sākotnēji bija plānojuši. Attiecībā uz zīmoliem – lai arī tos ir ietekmējusi ekonomiskā krīze un apgrozījums ir samazinājies, savu tirgus daļu tie saglabās. Turklāt zīmoli, kuri te nav pārstāvēti, triju gadu laikā ienāks arī šeit," prognozē Re & Solution pārdošanas nodaļas vadītājs Māris Balčūns.
Runājot par Barona centru, kurā šobrīd ir jūtama nomnieku "krīze", speciālists piebilst, ka "konkrēti par noteiktiem veikaliem mēs nedrīkstam nekā paust, jo ir jāievēro biznesa ētika un līgumi", tāpēc neko daudz situāciju nevar komentēt, taču varot teikt, ka "tur ir plānotas pārmaiņas". Lielākoties gan tendence ir mazajiem veikaliem no pilsētas centra doties projām. Daudzos pasaules pilsētu centros ir viena iepirkšanās iela, te tā nav – veikali ir iepletušies pa lielāku rajonu un nav vienas konkrētas vietas, kur tie koncentrētos. Citviet pašvaldības ir ieinteresētas noturēt un "vilkt atpakaļ" tirgotājus uz centru (savulaik daudzi t/c attīstījās ārpus pilsētas centra, tagad šī tendence ir mazinājusies, tomēr arī turpmāk tie saglabāsies). Balčūns uzskata, ka arī Rīgas centrā veikali atgriezīsies, it īpaši, ja galvaspilsētas pašvaldība to atbalstīs. Tomēr tas, kas tagad notiek, nevilksies tikai mēnesi – ir skaidrs, ka krīzes sekas izjutīsim ilgāku laiku.
Spicei palīdz izdevīga atrašanās vieta
Tirdzniecības kompleksa Spice direktore Iveta Lāce uzsver, ka Spices telpas joprojām ir ļoti pieprasītas, un tas skaidrojams ar tā stratēģiski izdevīgo atrašanās vietu un veiksmīgo veikalu komplektu, kas veicina pircēju plūsmas pieaugumu. Turklāt centrs pat paplašinās (lēmums par stūra ieejas rekonstrukciju tika pieņemts jau 2007. gada vidū). Tāpat šogad turpinās jau iepriekšējos gados iesāktās pārmaiņas tirgotavu klāstā, un pērn un šogad tajā ienāca vairāki jauni zīmoli.
"T/c ir pilnībā izīrēts, bet, protams, laiku pa laikam notiek nomnieku izvērtēšana un nomaiņa, lai iegūtu optimālo piedāvājumu mūsu pircējiem. Tāpēc mūsu galvenais mērķis šogad ir saglabāt savas pozīcijas tirgū, rūpīgi sekojot mūsu klientu vēlmēm, apvienojot Spicē labāko veikalu komplektu gan modes, gan pakalpojumu, gan mājas preču klāstā," teic Lāce.
Viņasprāt, šobrīd visgrūtāk klājas tiem t/c, kas neatrodas tik veiksmīgā ģeogrāfiskā novietojumā un kam nav skaidra pozicionējuma, kā arī t/c, kuri savu darbību uzsākuši nesen un nav vēl piesaistījuši lojālu pircēju loku. Nenoliedzami – šis nav viegls laiks daudziem tirgotājiem, tāpēc it īpaši svarīgs ir veikalu ieguldījums mārketingā, lai piesaistītu jaunus un noturētu jau esošos pircējus.
Nomnieku mainība pieaugs
Linstow Center Management (LCM) pārvaldītajos Galactico t/c (Alfa, Mols, Galerija "Centrs", Origo, Dole) mazumtirdzniecības apgrozījumu rādītāji ir labāki nekā vidēji nozarē, līdz ar to tirgotāji ir ieinteresēti strādāt tieši t/c, tāpēc šobrīd nomnieku aiziešanas tendence no LCM apsaimniekotajiem objektiem noteikti nav izteikta, norāda LCM iznomāšanas un biznesa attīstības direktors Mārcis Budļevskis, piebilstot, ka šajos ekonomikas apstākļos, kad krītas apgrozījums un joprojām palielinās liela daļa izmaksu, dažiem tirgotājiem ir saspringtāka situācija un veidojas priekšnoteikumi nomnieku mainībai. Tomēr telpas brīvas ilgi nepaliekot – parasti trīs līdz sešu mēnešu laikā vietā stājas jauns nomnieks, bieži spēcīgāks par iepriekšējo. Budļevskis prognozē, ka nākamgad nomnieku mainība, visticamāk, pieaugs un konkurēt nespējīgos veikalus nomainīs citi, jo interese par iespējām strādāt Galactico t/c joprojām ir pietiekami liela. "LCM apsaimniekotajos t/c jau darbojas lielākā daļa mūsu tirgū aktīvo lielāko tirgotāju, tā ka stabila nomnieku bāze mums jau ir. Šābrīža situācijā reti kurš ielaižas avantūrās, tirgū paliks tikai spēcīgi un stabili spēlētāji, tāpēc visi, kuri šobrīd vēl meklē telpas nomai, lai uzsāktu vai paplašinātu darbību mazumtirdzniecībā, ir salīdzinoši stabili nomnieki."
Budļevskis domā, ka tirdzniecība Rīgas ielās klibo tāpēc, ka galvaspilsētā nav izteiktas tirdzniecības ielas, uz kurieni cilvēki masveidā nāktu iepirkties, – veikali ir izmētāti lielā teritorijā ar minimālām stāvvietu iespējām, turklāt nomas prasības ir bieži vien augstākas nekā t/c. Tomēr tieši t/c nodrošina lielāku vienviet koncentrētu veikalu apkopojumu kontrolēta klimata apstākļos, lielāku iepirkties noskaņotu cilvēku plūsmu un ērtas stāvvietas autobraucējiem, tāpēc tirgotāji vairākumā gadījumu izvēlas atvērt veikalus t/c, nevis "uz ielas".
Attiecībā uz Re & Solutions vērojumiem par t/c veikalu nomaiņu, LCM pārstāvis piekrīt tikai daļēji, norādot, ka mēbeļu, elektronikas un būvmateriālu tirgotavas tiešām prasa lielas platības, lai varētu izlikt visu sortimentu, bet no katra kvadrātmetra tirgo daudz mazāk nekā apģērbu vai apavu veikali, tālab arī nomā maksā mazāk. Tāpēc tiešām jāpiekrītot, ka nez vai šobrīd vadošie t/c atvēlēs lielas platības minētajām lēni apgrozāmajām preču grupām. Jo vairāk – šā brīža ekonomiskie izaicinājumi visvairāk samazinājuši tieši šo preču grupu apgrozījumus.
"Tomēr neviens t/c neiztiks pilnībā bez iepriekšminētajām precēm, jo nez vai pircējus interesēs t/c, kur varēs nopirkt tikai apavus un apģērbus. Otra lieta ir tāda, ka kaut kur šīs preču grupas tomēr būs jātirgo. Šis apstāklis rada priekšnoteikumus pieprasījumam pēc tirdzniecības parkiem, kas ir lieli t/c, izvietoti ārpus pilsētas centra un koncentrējas uz lielu un relatīvi lētu tirdzniecības platību īri, kas ērti piebraucamas pircējiem un ideāli piemērotas visām minētajām lēni apgrozāmajām preču grupām, kurām blakus labi tirgo arī visas citas ierastās preču grupas. LCM šobrīd plāno šādu Rīgas tirdzniecības parka projektu Salienā, pretī In-Box.lv (bijušajai Siemens) ledus hallei," teic Budļevskis.
***
Pašreizējais nomas maksu līmenis galvenajos iepirkšanās centros
Tips Mēneša pamata noma EUR/m2
Lietuva Latvija Igaunija
Enkurnomnieks (piem., pārtikas lielveikals) 7–12 7–12 7,5–10
Liels nomnieks (piem., 1000 m2 universālveikals) 10–17 10–20 11–17
Vidējs nomnieks (piem., 200 m2 modes preču veikals) 17–35 15–40 20–40