Latvijā krāpties ar nekustamo īpašumu ir vienkārši, vajadzīga vien drosme un vēlme

Šie abi gadījumi lieliski parāda – ja valstī eksistē preventīva sistēma, krāpšanu darījumos var novērst, bet, ja tādas nav, jārēķinās, ka krāpšanas notiks un novedīs pie milzīgiem zaudējumiem, tajā skaitā reputācijas zaudējumiem Latvijas uzņēmējdarbības videi, kā arī ilgstošām tiesvedībām. Kurš ceļš šķitīs pievilcīgāks likumdevējiem? Viennozīmīgas atbildes diemžēl nav.

Kā norāda Latvijas Zvērinātu notāru padomes (LZNP) priekšsēdētājs Jānis Skrastiņš, krāpšanas gadījumu seku novēršana jau trīsdesmit gadu ir liels izaicinājums Latvijas tiesību aizsardzības sistēmai.

"Lai labāk saprastu, kāpēc īpašumu tiesību aizsardzība valstij jau ilgstoši sagādā lielas grūtības, ir jāpalūkojas uz esošo sistēmu. Nekustamo darījumu uzraudzības sistēma Latvijā ir ļoti īpatnēja – pastāv vairāki veidi, kā cilvēki var nokārtot darījumu dokumentus. Var doties pie notāra un visu ar darījumu saistīto dokumentu sagatavošanu uzticēt notāram, var veidot privātus dokumentus un lūgt notāram apliecināt tikai nostiprinājuma lūgumu un, visbeidzot, var doties uz bāriņtiesu, kur ir pavisam cits standarts, kā strādāt ar šādiem darījumiem.

Kopumā vērtējot, Latvijas sistēma ir ļoti atvērta krāpniecības gadījumiem.

Salīdzinot, piemēram, ar Lietuvu vai Igauniju, kur likumdevējs jau 30 gadus ir noteicis, ka nekustamā īpašuma darījuma slēgšanu uzrauga notārs, Latvijā darījumos ar nekustamo īpašumu krāpties ir vienkārši, vajadzīga vien drosme un vēlme," spriež Skrastiņš.

Kur meklējams cēlonis? Šobrīd saskaņā ar esošo zemesgrāmatas sistēmu darījuma neatņemama sastāvdaļa ir process, kurā zemesgrāmatas tiesnesis rakstveidā bezstrīdu procesā pieņem lēmumu vienai personai īpašumtiesības atņemt, bet otrai – piešķirt.

Tiesnesim ir svarīgi, ka dokumenti, ar kuriem viņš strādā, ir ticami. Tātad, ja personas īpašumtiesības ir ar tiesneša lēmumu apstiprinātas, tad personai kā labticīgam ieguvējam vajadzētu paļauties, ka viņa īpašumtiesības aizsargā likums un valsts. Diemžēl realitāte ir citāda. Pateicoties esošajai, valsts noteiktajai nekustamo īpašumu darījumu kārtošanas kārtībai, kura pieļauj dažādus darījumu slēgšanas scenārijus un ir krāpniekiem atvērta, pastāv risks, ka pie tiesneša var nonākt viltoti vai kļūdaini dokumenti.

Ja tiesnesis pieņem lēmumu, kas balstīts uz nepārbaudītiem un nepatiesiem faktiem, vēlāk var rasties situācija, kad personai zemesgrāmatā ierakstītās īpašumtiesības var tikt atņemtas par labu cietušajam kriminālprocesā.

"Tātad Latvijā labticīgā ieguvēja tiesības netiek aizsargātas, kā tas ir Lietuvā un Igaunijā. To jau 2017. gadā norādīja Satversmes tiesa: “Nepastāvot normatīvi regulētai stingrai preventīvai tiesībaizsardzības sistēmai, var būt pieļaujams tas, ka sākotnējā īpašnieka tiesības uz nekustamo īpašumu prevalē pār labticīgā ieguvēja tiesībām. Vienlaikus tas ir arī par pamatu, lai secinātu, ka Latvijas situācijā ir pieļaujams citāds regulējums no tā, kāda pieeja labticīgā ieguvēja aizsardzībā pastāv citās valstīs.”

Šo situāciju varētu novērst pavisam vienkārši – gluži tāpat kā virknē citu Eiropas valstu, nosakot, ka darījumu slēgšanas procesa pārraudzība un ar to saistīto dokumentu pārbaude ir jāuztic notāram.

Vienlaikus tas neizslēgtu to, ka darījumu projektus arī turpmāk varētu gatavot citi juristi. Tas nozīmētu, ka zemesgrāmatas ieraksti tiktu aizsargāti, krāpšanas gadījumi maksimāli tiktu novērsti jau to sākumstadijā un policijai un tiesai būtu mazāk darba," norāda LZNP priekšsēdētājs.

LZNP jau ilgstoši cenšas pievērst likumdevēju uzmanību, aicinot stiprināt labticīgu ieguvēju aizsardzību un nepilnības sistēmā novērst, lai zemesgrāmatu tiesneši var pieņemt lēmumus uz pārbaudītiem, autentiskiem dokumentiem un lēmumi par īpašumtiesību izmaiņām zemesgrāmatā vēlāk nebūtu jāgroza.

Tiesa, dzirdīgas ausis šis aicinājums nav sasniedzis. Tieslietu ministrija šobrīd gatavo likumprojektu par valsts apmaksātām kompensācijām tiem labticīgajiem ieguvējiem, kuriem zemesgrāmatā ierakstītās īpašumtiesības tiek atņemtas. Kompensācijas plānots izmaksāt no valsts budžeta līdzekļiem, tas ir, ikviens sabiedrības loceklis maksās par to, ka valsts nav spējusi nosargāt zemesgrāmatu ierakstu un izstrādāt preventīvu tiesību aizsardzības sistēmu.

Lai gan likumdevēji nosliekušies par labu cīņai ar sekām, nevis ar cēloņiem, ir skaidrs, ka starptautiskās pieredzes aprobācija un sistēmas izmaiņas, kas ļautu novērst krāpšanas gadījumus, būtu daudz drošāks un ekonomiski izdevīgāks risinājums.

No tiesiskās drošības viedokļa Latvijas iedzīvotāji ir neaizsargātāki nekā Lietuvas, Igaunijas, Nīderlandes, Polijas, Francijas, Spānijas, Grieķijas, Rumānijas iedzīvotāji. Pat Ukrainā, kura piedzīvo šausmīgu karu, paredzēta notāra iesaiste nekustamo īpašumu darījumos.

"Tiesiskums nerodas pats no sevis. Tiesiskums nerodas arī no tā, ka Satversmes 1. pantā ierakstīts – Latvija ir tiesiska valsts. Tiesiskums rodas no reāliem pasākumiem. Un, jā, tiesiskums kaut ko maksā. Notāra gadījumā – tik, cik nosaka Ministru kabinets, un tā, lai notariālā palīdzība būtu pieejama visām sabiedrības grupām. Turklāt nekustamo īpašumu darījumu gadījumā maksā tie, kas slēdz darījumus, nevis visi nodokļu maksātāji, kā tas būs kompensāciju gadījumā," tā Skrastiņš.

LZNP piedāvājums paredz arī 100% darījumu pārbaudi no noziedzīgi iegūtu līdzekļu un sankciju viedokļa. Šobrīd Latvijā eksistējošā sistēma ļauj reģistrēt darījumus, viegli izvairoties no šīm pārbaudēm. Un te atkal ir jautājums – vārdos Latvija iestājas pret noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju un sankciju neievērošanu, vienlaikus darbos uztur sistēmu, kas dod iespēju izvairīties no pārbaudēm un apiet sankcijas.

Laika gaitā, publiski runājot par sistēmas izmaiņu nepieciešamību, dzirdēti dažādi pretargumenti par šķietamajām notāru interesēm, izmaksu un birokrātijas pieaugumu, kā arī Latvijas pievilcības zaudēšanu potenciālo investoru acīs, ko sev līdzi nesīs pārmaiņas. Jāatzīst, ka šie argumenti ir nepamatoti. Šādas kārtības efektivitāti apliecina gan Lietuvas un Igaunijas, gan citu valstu prakse.

"Nedomāju, ka šajās valstīs rūpējas tikai par notāru interesēm, kā tas tiek pārmests Latvijā. Notāru amata atlīdzību apstiprina Ministru kabinets, tā tiek noteikta tādā apmērā, lai notāra palīdzība būtu pieejama visām sabiedrības grupām, un no tās ir paredzēti atvieglojumi. Turklāt Pasaules bankas "Doing Business" apskatā nekustamā īpašuma reģistrācijas jomā Lietuva ir 4. vietā un Igaunija – 6. vietā pasaulē, kamēr Latvija – tikai 25. vietā. Un atgādinu, abās kaimiņvalstīs notāra iesaiste ir pilnīga un visos darījumos.

Kā tad sanāk ar to birokrātiju? Varbūt drīzāk ir tā – kas dažiem Latvijā ir “birokrātija”, citās valstīs ir drošība?

Iespējams, šāda vērtību atšķirība ir viens no iemesliem, kāpēc Latvija atpaliek no Lietuvas un Igaunijas, tajā skaitā nekustamā īpašuma attīstībā. Un tas ir tikai loģiski, jo jebkurš investors vēlas investēt vidē, kura ir droša un kur tiek aizsargātas viņa intereses un īpašumtiesības – ne tikai vārdos, bet arī darbos," tā Skrastiņš.

Personas pašas negatavo līgumu projektus, līdz ar to tās šobrīd maksā kādam par šo juridisko dokumentu sagatavošanu. Starptautiskā pieredze apliecina, ka izmaksas iedzīvotājam ir mazākas, ja valstī darbojas stingri reglamentēta darījumu slēgšanas forma, jo valsts administratīvi nosaka tādu notāra atlīdzību, lai tā būtu pieejama jebkurai sabiedrības grupai.

Jāatzīmē arīdzan, ka notāru amata atlīdzības Baltijā ir jāveido līdzīgos apmēros, tātad, ja mēs ejam šo reformas ceļu un ieviešam preventīvo tiesību aizsardzības sistēmu (kā iesaka Satversmes tiesa un kāda tā ir Igaunijā un Lietuvā), izmaksu ziņā notāru takse būs līdzīga kaimiņvalstīs esošajām. Tas, kam valstij vajadzētu veltīt uzmanību, sistēmu ieviešot, ir pavisam cits jautājums – nesamērīgās zemesgrāmatu valsts nodevas, kādu nav ne Lietuvā, ne Igaunijā. Par to vajadzētu visvairāk uztraukties, jo tieši tās veido lielāko izmaksu daļu, veicot darījumus ar nekustamo īpašumu.

Protams, ja grib, var atrast daudz dažādu iemeslu, kāpēc kaut ko nedarīt. Tomēr pēc 30 gadus ilgas upuru stāstu uzklausīšanas un nebeidzamas cīņas ar krāpniekiem likumdevējiem sabiedrības interesēs vajadzētu pieņemt izsvērtus lēmumus un saprast, ka vieglāk ir nepieļaut ugunsgrēka izcelšanos, nekā to nodzēst.

Tikai sakārtojot nekustamo īpašumu darījumu slēgšanas procesu un nosakot skaidrus soļus un atbildības, var palielināt valsts kontroli pār darījumu procesu, samazināt krāpšanas riskus un sniegt drošības sajūtu iedzīvotājiem un uzņēmējiem. Cik ilgi tā vēl būs – atliek vien minēt. Un atliek vien pašiem būt ļoti modriem un cerēt uz veiksmi, ka iepriekšējos darījumos nav noticis noziegums.